Dane a odvody pri predaji nehnuteľnosti – kompletný sprievodca

Predaj nehnuteľnosti so sebou prináša nielen finančný zisk, no aj povinnosť riešiť daňové a odvodové otázky. Daň z predaja nehnuteľnosti patrí medzi najčastejšie riešené témy, pretože mnoho ľudí si nie je istých, kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti, ako správne postupovať pri výpočte alebo aké výnimky sa uplatňujú pri predaji bytu, domu či pozemku.

Koľko je daň z nehnuteľnosti a kedy môže vzniknúť pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti?

Kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti?

Pri predaji bytu, domu alebo pozemku vzniká vo väčšine prípadov povinnosť zaplatiť daň z predaja. Táto daň sa určuje podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov a vzťahuje sa na príjem, ktorý predávajúci získa predajom.

Mnohí vlastníci si však kladú zásadnú otázku: Kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti? Odpoveď prináša ustanovenie § 9 zákona o dani z príjmov, ktoré stanovuje presné podmienky oslobodenia.

Daň z predaja nehnuteľnosti sa neplatí najmä vtedy, ak:

• nehnuteľnosť (nezaradená do obchodného majetku) vlastník drží aspoň 5 rokov od nadobudnutia,
• ide o dedenie v priamom rade alebo medzi manželmi, pričom sa do lehoty započítava aj doba vlastníctva poručiteľa,
• predaj sa týka nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku, ak od jej vyradenia uplynulo viac ako 5 rokov,
• predaj vyplýva z reštitučných zákonov alebo z pozemkových úprav podľa zákona č. 330/1991 Zb.

Ako uvádza Finančná správa SR: „Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, daňovník tento príjem v daňovom priznaní vôbec neuvádza.“

V praxi to znamená, že ak sú splnené podmienky oslobodenia, daň z predaja nehnuteľnosti sa neplatí a majiteľ si výrazne ušetrí administratívne povinnosti.

Je však potrebné dávať si pozor pri predaji stavby a pozemku, ktoré sa posudzujú samostatne.

Ak napríklad vlastník predáva dom spolu s pozemkom, kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti na dom, ešte neznamená, že rovnaké pravidlá automaticky platia aj na pozemok. Každá nehnuteľnosť sa pri posudzovaní oslobodenia berie osobitne.

Kedy sa platí a kedy sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti?

Tu je prehľad toho, kedy je nutné platiť daň z predaja nehnuteľnosti a kedy sa neplatí.

Situácia	Platí sa daň z predaja nehnuteľnosti?	Vysvetlenie
Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia	✅ Áno	Ak od kúpy alebo nadobudnutia nehnuteľnosti neuplynulo 5 rokov, príjem sa zdaňuje.
Predaj nehnuteľnosti po viac ako 5 rokoch od nadobudnutia	❌ Nie	Po uplynutí 5 rokov je príjem oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti v priamom rade (rodič, dieťa) alebo medzi manželmi, pričom poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov	❌ Nie	Do lehoty sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti, ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť kratšie ako 5 rokov	✅ Áno	Lehota 5 rokov sa posudzuje od nadobudnutia poručiteľom.
Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku do 5 rokov od vyradenia	✅ Áno	Príjem sa zdaňuje, pretože neuplynula lehota.
Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku po viac ako 5 rokoch od vyradenia	❌ Nie	Príjem je oslobodený od dane.
Predaj nehnuteľnosti získanej reštitúciou alebo podľa zákona o pozemkových úpravách	❌ Nie	Takýto príjem je zo zákona oslobodený.
Predaj domu spolu s pozemkom	✅/❌ Individuálne	Každá časť (stavba a pozemok) sa posudzuje samostatne. Oslobodenie môže platiť len na jednu z nich.

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité vedieť, o aký typ nehnuteľnosti ide, aby mohol človek zistiť, aké má daňové povinnosti.

Daň z predaja nehnuteľnosti do 5 rokov – čo treba vedieť

Predaj bytu, domu alebo pozemku pred uplynutím 5 rokov od nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku je spojený s povinnosťou zaplatiť daň z príjmu. Tento mechanizmus má za cieľ obmedziť špekulatívne obchody a podporiť dlhodobé vlastníctvo nehnuteľností.

Kedy sa počíta daň z predaja?

Treba vedieť, kedy sa počíta daň z predaja:

• Dátum nadobudnutia – nie podpis kúpnej zmluvy, no dátum povolenia vkladu do katastra nehnuteľností.
• Dátum predaja – určuje sa podľa skoršieho z dvoch dátumov – podpis predajnej zmluvy alebo prijatie prvej platby (napr. rezervačnej zálohy).

Výpočet má presné pravidlá, pre treba poznať všetky informácie o nehnuteľnosti.

Sadzby dane a zdravotné odvody

Tu sú sadzby a odvody, ktoré by si mal človek pamätať:

• Základná sadzba dane je 19 %.
• Progresívna sadzba je 25 %, ak zisk presiahne 41 445,46 €.
• Zdravotné odvody sú 14 % z príjmu z predaja.

Celkové skutočné zaťaženie z predaja nehnuteľnosti do 5 rokov môže dosiahnuť 33 – 39 % z dosiahnutého zisku.

Ako znížiť základ dane?

Zákon umožňuje odpočítať oprávnené výdavky, čím sa znižuje daňový základ. Medzi tieto výdavky patria:

• pôvodná kúpna cena nehnuteľnosti
• náklady na rekonštrukciu, opravy a údržbu
• úroky z hypotéky
• poplatky za služby realitnej kancelárie a právne služby

❗ Dôležité je, že všetky náklady musia byť doložené platnými dokladmi (faktúry, bločky).

Podanie daňového priznania

Toto sú základné informácie k podaniu daňového priznania:

• Typ – daňové priznanie k dani z príjmov FO – typ B.
• Lehota – do 31. marca nasledujúceho roka po predaji.
• Možnosť predĺženia – o 3 mesiace zaslaním oznámenia daňovníka.
• Po podaní – zdravotná poisťovňa vykoná ročné zúčtovanie, ktoré môže viesť k doplatku odvodov.

Pre správne zahrnutie všetkých výdavkov a povinností sa odporúča konzultácia s daňovým poradcom, účtovníkom alebo právnikom, aby sa predišlo zbytočným chybám a finančným rizikám.

Predaj darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov – aké sú pravidlá?

Predaj darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov je častou otázkou, ktorá sa objavuje pri riešení rodinných prevodov majetku. Z právneho hľadiska možno darovanú nehnuteľnosť predať ihneď po jej zapísaní na liste vlastníctva, teda neexistuje žiadna povinná čakacia lehota.

Problém však nastáva z daňového hľadiska – ak dôjde k predaju skôr, ako uplynie päť rokov od nadobudnutia, vzniká povinnosť zaplatiť daň z príjmu (19 % alebo 25 % pri vyšších príjmoch) a zároveň zdravotné odvody vo výške 14 %.

Dôležitým faktorom pri predaji darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov je posúdenie doby vlastníctva darcu. Podľa zákona o dani z príjmov (§ 9) sa do päťročnej lehoty započítava aj čas, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnil pôvodný darca.

To znamená, že ak napríklad rodičia vlastnili byt viac ako 5 rokov a následne ho darovali, deti ho môžu predať okamžite bez akejkoľvek daňovej povinnosti. Ak však doba vlastníctva darcu nepresiahla päť rokov, daňová povinnosť pri predaji pretrváva.

Odborníci upozorňujú, že predaj darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov je potrebné starostlivo analyzovať, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam zo strany daňového úradu.

Ako uvádza daňová poradkyňa Ing. Mária Krnáčová: „Pri darovaných nehnuteľnostiach je vždy kľúčové sledovať dobu vlastníctva nielen obdarovaného, ale aj darcu. Nesprávna interpretácia môže viesť k zbytočným sankciám alebo pokutám.“

Daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva

Daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva patrí medzi časté otázky, ktoré riešia dediči po prevzatí bytu, domu alebo pozemku.

Rozhodujúce je, či ide o dedenie v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci, manželia) alebo dedenie v nepriamom rade (napríklad po súrodencovi, ujovi či tete).

Podľa § 9 zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak v prípade dedenia v priamom rade uplynulo aspoň 5 rokov od jej nadobudnutia pôvodným vlastníkom – poručiteľom.

To znamená, že pri predaji sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Naopak, pri dedení v nepriamom rade sa päťročná lehota počíta od momentu, keď nehnuteľnosť nadobudol dedič. Ak teda niekto zdedí dom po sestre alebo ujovi a rozhodne sa ho predať skôr ako po piatich rokoch, daň z predaja nehnuteľnosti z dedičstva musí zaplatiť.

Výdavkom pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve. Táto hodnota sa používa namiesto pôvodnej kúpnej ceny, keďže pri dedení nedochádza k finančnej transakcii.

Ako upozorňuje daňový poradca JUDr. Peter Mihál: „Pri posudzovaní daňovej povinnosti pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je kľúčové rozlišovať medzi priamym a nepriamym radením dedenia. V praxi sa často stretávam s tým, že ľudia nesprávne aplikujú päťročnú lehotu a následne ich prekvapí daňová povinnosť.“

Koľko je daň z nehnuteľnosti a ako sa vypočíta?

Otázka „Koľko je daň z nehnuteľnosti?“ patrí medzi najčastejšie, ktoré si kladú vlastníci bytov, domov či pozemkov. Odpoveď však nie je univerzálna, pretože výška dane závisí od viacerých faktorov – predovšetkým od rozlohy nehnuteľnosti a sadzby určenej obcou alebo mestom.

Každá samospráva si podľa zákona o miestnych daniach stanovuje vlastné sadzby. Tie sa líšia nielen podľa typu nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, garáž, stavebný pozemok), ale aj podľa konkrétnej lokality.

Preto sa nedá jednoznačne povedať, koľko je daň z nehnuteľnosti bez toho, aby človek poznal sadzbu určenej obce.

➡️ Ako sa daň vypočíta? Výpočet je pomerne jednoduchý:

rozloha nehnuteľnosti × sadzba stanovená obcou

Následne obec vyrubí daň a zašle platobný výmer.

➡️ Príklad: Ak má byt výmeru 80 m² a obec určila sadzbu 1,23 €/m², výsledná ročná daň je:

80 × 1,23 = 98,40 €

Preto, ak sa niekto pýta, koľko je daň z nehnuteľnosti, musí si overiť sadzby vo všeobecne záväznom nariadení (VZN) konkrétnej obce alebo mesta.

Rozdiely môžu byť výrazné – zatiaľ čo v menších obciach je daň často symbolická, vo väčších mestách, ako je Bratislava či Košice, môže byť násobne vyššia.

Okrem toho zákon stanovuje aj prípady, keď môže byť daň znížená alebo odpustená – napríklad pre seniorov, zdravotne postihnutých alebo pri špecifických typoch pozemkov.

Pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti – čo hrozí?

Mnohí predávajúci si neuvedomujú, že pri prevode nehnuteľnosti im vznikajú daňové povinnosti. Jednou z najdôležitejších je podať daňové priznanie k príjmu z predaja a zaplatiť príslušnú daň.

Ak túto povinnosť človek nesplní, môže správca dane uložiť sankciu. Pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti sa odvíja od viacerých faktorov a jej výška môže byť pre mnohých nepríjemným prekvapením.

Podľa zákona môže byť pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti najmenej 5 € a najviac 3 000 €. Spravidla však nemôže presiahnuť samotnú výšku vyrubenej dane.

To znamená, že ak bola daňová povinnosť napríklad 1 200 €, pokuta nemôže byť vyššia než táto čiastka. Sankcia sa ukladá individuálne a správca dane prihliada aj na to, či išlo o prvé pochybenie, dĺžku omeškania a okolnosti prípadu.

Zároveň treba zdôrazniť, že pokuta za nezaplatenie dane z predaja nehnuteľnosti môže byť spojená aj s ďalšími finančnými dôsledkami, ako sú úroky z omeškania.

Preto sa neodporúča podceňovať termíny – daňové priznanie k príjmu z predaja nehnuteľnosti je potrebné podať štandardne do 31. marca nasledujúceho roka po predaji, alebo v prípade podania odkladu do konca júna.

Ak je niekto v situácii, keď nestíha podať priznanie včas, je vždy lepšie komunikovať so správcom dane a požiadať o odklad. Ako odporúča aj Slovenská komora daňových poradcov: „Prevencia je lacnejšia než riešenie následkov. Daňové priznanie podané včas a správne je najlepšou ochranou pred sankciami.“

Daň z predaja pozemku

Predaj pozemku so sebou prináša viacero daňových povinností, ktoré sa odvíjajú od typu pozemku, spôsobu jeho nadobudnutia a aj od postavenia predávajúceho.

Daň z predaja pozemku je potrebné posudzovať najmä z pohľadu dane z príjmov, prípadne dane z pridanej hodnoty (DPH), a zároveň nezabúdať ani na povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.

Podľa zákona o dani z príjmov sa príjem z predaja pozemku fyzickou osobou, ktorá nie je podnikateľom, zaraďuje medzi tzv. ostatné príjmy (§ 8 ods. 1 písm. b) ZDP). To znamená, že takýto príjem štandardne podlieha dani.

Existujú však situácie, keď sa daň z predaja pozemku platiť nemusí – najčastejšie ide o prípady, keď predávajúci vlastní pozemok dlhšie ako 5 rokov alebo ho nadobudol dedením v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch) a táto doba vlastníctva presahuje 5 rokov.

Od dane je teda oslobodený príjem:

• ak predávajúci vlastní pozemok najmenej 5 rokov,
• ak ide o zdedený pozemok v priamom rade a poručiteľ ho vlastnil viac než 5 rokov,
• ak ide o pozemok zaradený do obchodného majetku, po uplynutí 5 rokov od jeho vyradenia z majetku.

Príklad z praxe: V roku 2025 Peter predal pozemok, ktorý zdedil po svojom otcovi v roku 2022. Otec ho vlastnil už od roku 2011. Keďže sa doba vlastníctva poručiteľa započítava, Peter nemusel platiť daň z predaja pozemku a nemal ani povinnosť podať daňové priznanie.

Na druhej strane, ak by k predaju došlo ešte pred uplynutím päťročnej lehoty, predávajúci je povinný zahrnúť príjem do daňového priznania, zaplatiť daň z príjmu (19 % alebo 25 % podľa výšky základu dane) a tiež zdravotné odvody (14 %).

Ako upozorňuje Finančná správa SR: „Pri predaji pozemkov je vždy potrebné individuálne skúmať podmienky oslobodenia od dane, aby sa predišlo zbytočným sankciám a povinnostiam voči štátu.“

Daň z prenájmu a predaja nehnuteľnosti – ako si ju vypočítať

Prenájom nehnuteľnosti je obľúbený spôsob, ako si privyrobiť takmer bez väčšej námahy. Každý prenajímateľ alebo vlastník však musí myslieť na svoje daňové povinnosti.

Dôležité je správne podanie daňového priznania a presný výpočet dane – či už ide o príjem z prenájmu alebo z predaja nehnuteľnosti.

Na uľahčenie výpočtu sa odporúča využiť daň z prenájmu nehnuteľnosti – kalkulačka alebo daň z predaja nehnuteľnosti – kalkulačka, ktoré umožnia rýchlo a presne určiť výšku dane.

Prenájom nehnuteľnosti a daň

Každý prenajímateľ je povinný sa evidovať na daňovom úrade a získať si DIČ najneskôr do konca mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom začal prenajímať nehnuteľnosť.

Daňové priznanie k dani z príjmov sa podáva do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, s možnosťou predĺženia lehoty do konca júna. Podáva sa formulár FO typ B a vzťahuje sa aj na prenájom časti bytu či domu.

Pri výpočte dane z prenájmu je potrebné evidovať skutočné príjmy a skutočné výdavky – paušálne výdavky sa pri prenájme uplatniť nedajú. Pre uľahčenie výpočtu je vhodná daň z prenájmu nehnuteľnosti – kalkulačka, ktorá zohľadní všetky výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti, ako sú:

• náklady na energie (elektrina, teplo, voda, plyn),
• poplatky za upratovanie a údržbu spoločných priestorov,
• internet, poistenie, domové služby,
• odpisy a úroky z úveru, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku umožňuje zahrnúť do výdavkov aj odpisy, úroky z hypotéky, technické zhodnotenie a ďalšie výdavky spojené s prevádzkou.

Pri jej predaji pred uplynutím 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku však vzniká povinnosť platiť daň z príjmu.

Predaj nehnuteľnosti a výpočet dane

Predaj nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov, ak nebola vlastnená dlhšie ako 5 rokov alebo bola zaradená do obchodného majetku a predaná skôr ako 5 rokov od vyradenia. Pre rýchly a presný výpočet je ideálna daň z predaja nehnuteľnosti – kalkulačka, ktorá zohľadní:

• kúpnu cenu nehnuteľnosti,
• cenu predajnú,
• výdavky spojené s úpravami, opravami a predajom,
• prípadné odpočty od zdravotných odvodov.

Použitím kalkulačky na daň z predaja nehnuteľnosti a daň z prenájmu nehnuteľnosti možno predísť chybám pri vyplňovaní daňového priznania a získať presný prehľad o daňových povinnostiach.

Ako správne určiť cenu bytu a vypočítať daň?

Pri predaji alebo kúpe bytu je presné určenie ceny dôležité. Správny výpočet ceny bytu umožní nielen realisticky nastaviť predajnú cenu, no aj presne odhadnúť daňové povinnosti.

Pre jednoduchšie a presnejšie výpočty je ideálne použiť kalkulačku na výpočet ceny bytu, ktorá zohľadní všetky dôležité faktory – lokalitu, rozlohu, technický stav nehnuteľnosti a aktuálne trhové ceny.

Výpočet ceny bytu krok za krokom

Takto sa dá vypočítať cena bytu:

1. Stanovenie základnej ceny – začína sa trhovou hodnotou, ktorá vychádza z ceny podobných bytov v danej lokalite a ich technického stavu.
2. Úpravy podľa rozlohy a vybavenia – do ceny sa započítavajú metráže jednotlivých miestností, balkónov, pivníc a iných doplnkových priestorov.
3. Technický stav a investície – opravy, rekonštrukcie a modernizácie výrazne ovplyvňujú hodnotu bytu a teda aj jeho predajnú cenu.

Pomocou kalkulačky na výpočet ceny bytu možno rýchlo spočítať konečnú trhovú hodnotu nehnuteľnosti a získať presný prehľad o tom, akú čiastku môže človek očakávať pri predaji.

Ako vypočítať daň zo sumy?

Po určení predajnej ceny bytu je ďalším krokom vypočítať daň zo sumy príjmu z predaja. Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú človek vlastní menej ako 5 rokov, podlieha príjem z predaja dani z príjmov fyzických osôb. Výpočet dane zahŕňa:

• rozdiel medzi predajnou a kúpou cenou (čiže zisk z predaja),
• odpočítateľné výdavky, ako sú náklady na opravy, rekonštrukcie, poplatky realitnej kancelárii alebo právne služby,
• prípadné odpisy pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku.

Na presný výpočet možno využiť aj kalkulačku na výpočet ceny bytu, ktorá dokáže určiť aj odhadovanú daň zo zisku.

Praktické rady pre predajcov

Pri predaji je dobré dbať na tieto rady:

• Vedenie prehľadnej evidencie – uchovávať všetky doklady o nákladoch, opravách a investíciách, aby sa mohli správne uplatniť daňové odpočty.
• Použitie kalkulačky – nielen kalkulačka na výpočet ceny bytu, no aj nástroje na odhad dane zo sumy uľahčia celý proces predaja a zabezpečia, že sa človek vyhne chybám pri daňovom priznaní.
• Konzultácia s odborníkom – daňový poradca alebo realitný maklér môže pomôcť overiť správnosť výpočtu ceny bytu a určiť optimálnu predajnú cenu aj daňové povinnosti.

Vďaka systematickému prístupu a využitiu moderných kalkulačiek možno predať byt efektívne, legálne a s optimálnym finančným výsledkom.

Legálne spôsoby, ako znížiť daň z predaja nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti môže priniesť nielen zisk, no aj povinnosť zaplatiť daň. Slovenská legislatíva však ponúka niekoľko legálnych spôsobov, ako znížiť daň z predaja nehnuteľnosti alebo sa jej úplne vyhnúť.

Vďaka správnemu nastaveniu je možné minimalizovať daňové zaťaženie a optimalizovať konečný finančný výsledok transakcie:

1. Oslobodenie od dane po 5 rokoch vlastníctva

Najčastejším spôsobom, kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti, je predaj po uplynutí minimálne piatich rokov od jej nadobudnutia.

Ak vlastník držal byt, dom alebo pozemok dlhšie než 5 rokov, príjem z predaja je podľa § 9 zákona o dani z príjmov od dane oslobodený. Toto pravidlo podporuje dlhodobé vlastníctvo a oslobodenie sa uplatňuje automaticky bez nutnosti špeciálneho dokladovania.

2. Odpočítanie výdavkov a nákladov

Ďalším efektívnym spôsobom, ako vypočítať daň zo sumy a znížiť ju, je odpočítať reálne preukázateľné náklady.

Do týchto nákladov patria investície do rekonštrukcie, opráv či modernizácie nehnuteľnosti, ako aj výdavky priamo spojené s predajom – poplatky realitnej kancelárii, právne služby alebo znalecký posudok. V praxi to znamená, že základ dane sa zníži a daňovník zaplatí menej.

3. Špecifické situácie oslobodenia

Existujú aj ďalšie prípady, kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti – napríklad pri predaji zdedenej nehnuteľnosti v priamom rade, ak ju poručiteľ vlastnil aspoň 5 rokov.

Oslobodenie sa vzťahuje aj na nehnuteľnosti vydané v rámci reštitúcií alebo vyradené z obchodného majetku po uplynutí zákonom stanovenej lehoty.

Podľa slov daňovej poradkyne Mgr. Zuzany Kováčovej: „Najväčšou chybou daňovníkov je, že si neuplatňujú všetky oprávnené výdavky. Práve tieto výdavky môžu znížiť základ dane o tisíce eur.“

Pri predaji väčšej nehnuteľnosti alebo v komplikovanejších situáciách je preto vždy vhodné obrátiť sa na daňového poradcu, aby bol výpočet dane presný a v súlade so zákonom.