Fixácia úrokovej sadzby – kratšie alebo dlhšie obdobie

Hypotéky sú v dnešnej dobe v kurze. Napomáha tomu fakt, že už dlhšiu dobu banky ponúkajú veľmi nízke úroky. Pri prvom dojme to na ľudí pôsobí veľmi dobre a neváhajú si hypotéku vziať. Takto však často môžu naletieť na nevýhodnú ponuku od banky alebo nebankovky.

Ako sa hovorí, diabol je v detailoch a v tomto prípade sa môže nachádzať vo fixácii úrokovej sadzby. Vysvetlime si teda, čo to tá fixácia úrokovej sadzby znamená, ako ovplyvní našu hypotéku a aké obdobie je pre nás najvhodnejšie.

Vysvetlenie fixácie úroku

Hypotéku splácame pravidelne mesačnými splátkami niekoľko rokov. Mesačná splátka sa skladá z istiny a úroku uvedeného v úrokovej sadzbe. Fixácia úrokovej sadzby zabezpečuje, že sa výška mesačnej splátka nemení a zostáva rovnaká počas určitej doby.

Stanovuje sa pri podpise úverovej zmluvy a platí pri nej pravidlo, že nám banka nemôže zmeniť jej výšku. V praxi sa stretávame s fixáciou na 1 – 5 rokov, ale nájdu sa aj prípady na 10 rokov.

Potom, čo toto obdobie uplynie, banka stanoví novú výšku úrokovej sadzby, ktorá sa odráža od aktuálnej trhovej situácie. O zmene nás banka musí povinne písomne informovať a my máme následne možnosť rozhodnúť sa, či ponuku banky akceptujeme, alebo nie.

Pokiaľ ponuku neakceptujeme, môžeme sa porozhliadnuť po ponuke iných bánk, ktoré nám môžu ponúknuť lepšie podmienky fixácie. Ak sa tak stane, môžeme svoju hypotéku refinancovať v druhej banke.

Rozdiely medzi kratšou a dlhšou fixáciou úrokovej sadzby 

Pri kratšom období fixácie sú úrokové sadzby nižšie. Pri ročnom období to je priemerne 1,45 %, trojročné obdobie sa pohybuje priemerne na úrovni 1,5 % a päťročné zas na úrovni 1,6 %. 

Týmto spôsobom banky motivujú ľudí k tomu, aby si zobrali na krk práve kratšie obdobie. Zvyčajne v reklame môžeme vidieť práve túto výšku úrokovej sadzby, ktorá sa však spája iba s kratším obdobím fixácie.

Pri dlhšom období fixácie (10 rokov) je to opačne, úroková sadzba je vyššia. V súčasnosti býva na úrovni 3 %. Vzhľadom na dnešnú situáciu, kedy sú úrokové sadzby na trhu historicky najnižšie by sa dalo logicky odvodiť, že sa oplatí práve dlhšie obdobie.

Ďalším dôvodom pre dlhšie obdobie môže byť fakt, že vieme dopredu na 10 rokov, ako splátka hypotéky ovplyvní náš finančný rozpočet, následne sa dokážeme podľa toho prispôsobiť a v prípade núdze si vytvoriť dostatočnú finančnú rezervu. Zbytočne však ešte nepredbiehajme. Sú tu ďalšie faktory na zváženie.

Podmienky úverovej zmluvy

Nikdy si nezabudnime dôkladne prečítať a poprípade si nechať vysvetliť podmienky úverovej zmluvy. Pokiaľ je v nej uvedená podmienka na zľavu z úrokovej sadzby, je potrebné ju dodržať.

Zvyčajne sa týka neomeškania so splácaním úveru, nevyplatením pred skončením fixácie a iné. Pokiaľ podmienky nedodržíme, banka môže túto zľavu dokonca aj dopočítať za obdobie splácania, čo by bolo pre nás nevýhodné.

Začiatok uplatňovania fixácie úrokovej sadzby

Ďalším faktorom, ktorý je potrebné zohľadniť je informácia, od ktorého momentu začne banka uplatňovať fixáciu úrokovej sadzby. Každá banka to môže mať totiž inak.

Sú banky, v ktorých sa fixácia počíta už od schválenia, resp. podpise úverovej zmluvy a sú banky, ktoré začnú až od čerpania úveru. V praxi to môže vyústiť v rozdiele 1 – 2 roky, kedy v prípadoch ukončenia 3-ročnej fixácie od čerpania môže byť úroková sadzba zhodná s 5-ročnou fixáciou.

Hypotéka so štátnym príspevkom

Výrazný nárast úrokovej sadzby musia ľudia brať do pamäti v prípade zvýhodnených hypotekárnych úverov pre mladých. Pri nich je prvých 5 rokov úroková sadzba znížená o 3 % – banka prispieva znížením o 1 % a štát o 2 %.

Po uplynutí 5-tich rokov sa však úroková sadzba zvýši o 3 %. Preto, aby sa toto zvýhodnenie dalo maximálne využiť, je potrebné zvoliť 5 ročné obdobie fixácie. Vtedy sa totiž úroková sadzba nemení a výška splátky ostáva rovnaká.

Pri 1 – 3 ročnej fixácii sa po uplynutí úroková sadzba zmení, môže dôjsť k jej zvýšeniu a po ďalších 2 rokoch sa opäť zvýši o 3 %.

Refinancovanie

Banky často majú vo všeobecných obchodných podmienkach zadefinovanú klauzulu, ktorá neumožňuje zriaďovať nové alebo iné záložné práva bez toho, aby banka bola uvedomená.

Preto ešte predtým, než požiadame svoju banku o prípadné refinancovanie svojej hypotéky, požiadajme ju najprv o vyčíslenie hypotéky a súhlas na zriadenie záložného práva. Tento súhlas žiadajme ešte predtým, ako podáme návrh na vklad záložného práva.

Ak by sme si totiž podpísané zmluvy o vybavení hypotéky v novej banke odniesli na kataster a následne požiadali našu pôvodnú banku o vyčíslenie zostatku hypotéky, hrozí nám pokuta za nedodržanie podmienok v zmluve. Avšak, aj s bankami sa dá rozumne dohodnúť na novej ponuke, ktorá bude vyhovovať obom stranám.

Zníženie úrokovej sadzby počas fixácie s minimálnym poplatkom

Vďaka zákonu o úveroch na bývanie je od tohto roku predčasné splatenie hypotéky lacnejšie. Predtým bola sankcia za predčasné splatenie celej hypotéky vo výške 5 % zo zostávajúcej výšky istiny. Po novom to je v súčasnosti už iba 1 %, čo predstavuje výraznú zmenu.

Ľudia sú špekulanti a radi v období fixácie odchádzali za lepšími podmienkami do inej banky. Kedysi bolo pre banky prioritou vyhľadávanie a získavanie nových klientov, udržovanie súčasných išlo bokom.

V súčasnosti je to presný opak – pre banku je oveľa lacnejšie udržať si súčasného klienta, ako hľadať úplne nového. Z toho dôvodu boli vytvorené tzv. retenčné oddelenia, ktorých úlohou je udržať klienta v banke pomocou zníženia úrokovej sadzby dokonca aj v období fixácie úroku.

Preto stačí požiadať banku o zníženie sadzby. Odpoveď dostaneme buď okamžite, alebo o niekoľko dní. Pokiaľ budeme s ponukou súhlasiť, zvyčajne stačí, ak podpíšeme k úverovej zmluve dodatok. Poplatky zaplatíme až po podpísaní tohto dodatku.

Prečo je to výhodnejšie ako si preniesť celú hypotéku do inej banky? V prvom rade sú poplatky oveľa nižšie. Ďalej bola zjednodušená administratíva – za žiadosť a prehodnotenie neplatíme ani cent a ak by sme nedostali ponuku, ktorá nám vyhovuje, pre prenos hypotéky do inej banky nám nič v ceste nestojí.

Riešením je zlatá stredná cesta na stredné obdobie

Najmenej preplatíme pri ročnej fixácii a to 1,45 %. Najviac zas pri fixácii na 10 rokov a to dvojnásobok, keďže priemerná úroková sadzba sa pri tomto období pohybuje vo výške 3 %. A keď sa pozrieme na 3-ročnú fixáciu (úrok 1,5 %) a 5-ročnú fixáciu (úrok 1,6 %), nie je to až tak rozdielne od jednoročnej fixácii.

Preto sa odporúča práve 3-ročná fixáciá. Je dosť veľká šanca, že nám banka po uplynutí 3-ročnej fixácie môže ponúknuť ešte aj lepší úrok. V opačnom prípade sa riaďme vyššie uvedenými tipmi a refinancujme svoju hypotéku v inej banke.