Stavebný zákon – aktuálne znenie, nový zákon a ako sa definujú drobné stavby

Stavebný zákon predstavuje základný právny rámec, podľa ktorého je určovaný proces povoľovania a realizácie stavieb na území Slovenskej republiky. Jeho význam spočíva v ochrane verejného záujmu, vytváraní harmonického územného rozvoja a zabezpečovaní práv a povinností účastníkov výstavby. Ako definuje nový stavebný zákon drobné stavby a aké sú jeho princípy?

V roku 2024 a 2025 sa pristúpilo k významným novelizáciám, ktorými bol nahradený dlhodobo platný stavebný zákon z roku 1976.

Tieto zmeny sú označované ako nový stavebný zákon a ich cieľom je zjednodušenie administratívnych procesov, zvýšenie transparentnosti a skrátenie lehôt pri vybavovaní stavebných zámerov.

---

Obsah článku

---

Hlavné ciele a princípy nového stavebného zákona

Nový stavebný zákon bol schválený s cieľom modernizácie a digitalizácie povoľovacích procesov. Podstatnou novinkou je zavedenie jednotného informačného systému, prostredníctvom ktorého budú podávané žiadosti a vydávané rozhodnutia.

• Tento systém má byť spravovaný Úradom pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý bol zriadený ako centrálna autorita v oblasti výstavby.
• Zásadnou zmenou, ktorou sa nový stavebný zákon odlišuje od predchádzajúcej právnej úpravy, je odstránenie duplicít v konaniach.
• Povoľovacie konanie bolo zlúčené do jedného integrovaného konania, čím bol znížený počet rozhodnutí potrebných na začatie stavebných prác.

Cieľom je dosiahnuť rýchlejšie vybavovanie žiadostí a zjednodušenie potrebnej administratívy.

Aktuálne znenie nového stavebného zákona – drobné stavby

Osobitná pozornosť bola v novom stavebnom zákone venovaná kategórii drobných stavieb. Ide o stavby, ktoré slúžia doplnkovo k hlavnej stavbe a svojimi rozmermi ani účelom významne neovplyvňujú životné prostredie ani susedné nehnuteľnosti.

Medzi tieto stavby patria napríklad záhradné domčeky, prístrešky alebo kôlne. Nový stavebný zákon drobné stavby definuje presnejšie a zjednodušuje ich povoľovanie. V prípade drobných stavieb už vo väčšine prípadov nebude vyžadované klasické stavebné povolenie, postačovať bude iba ohlásenie stavby prostredníctvom digitálnej platformy.

Tento prístup má uľahčiť život vlastníkom rodinných domov a záhrad, ktorí plánujú realizáciu menších stavebných zámerov. Zároveň sa predpokladá, že bude znížená administratívna záťaž na strane štátnych orgánov.

Čo sú drobné stavby podľa stavebného zákona?

Aktuálne znenie stavebného zákona hovorí, že do tejto skupiny boli zaradené stavby, ktoré vzhľadom na svoje rozmery a účel neovplyvňujú podstatným spôsobom svoje okolie.

V porovnaní s ostatnými typmi stavieb sa na drobné stavby vzťahuje zjednodušený právny režim. Projekt takejto stavby sa predkladá v zjednodušenom rozsahu a nevyžaduje sa správne konanie o stavebnom zámere.

Takisto sa nepožaduje kolaudácia, čo významne znižuje administratívnu záťaž pre stavebníka. V prípade, že príslušný stavebný úrad nevydá rozhodnutie v stanovenej lehote 30 dní, predpokladá sa, že so začatím ohlásených stavebných prác súhlasí.

Uvedený zjednodušený postup sa nevzťahuje na stavby umiestňované na verejných priestranstvách a ani na tie, ktoré sa nachádzajú bližšie než dva metre od hranice susedného pozemku. Neplatí ani pre budovy s pevným základom v zemi a pre podzemné stavby.

V takýchto prípadoch sa vyžaduje, aby stavebný úrad vykonal overenie projektu na ohlásenie, čím sa posúdi jeho súlad s príslušnými predpismi a technickými normami.

Oplotenie pozemku a stavebný zákon

Jednou z najčastejších otázok vlastníkov nehnuteľností je, akým spôsobom rieši stavebný zákon oplotenie pozemku. Podľa aktuálneho znenia nového stavebného zákona ide o drobnú stavbu. Podľa § 2, ods.4 písm. d.:

„Drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Drobnými stavbami sú najmä: d) oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu.“

Aktuálne znenie stavebného zákona stanovuje, že oplotenie pozemku nevyžaduje stavebné povolenie, pokiaľ svojimi parametrami nezasahuje do práv iných osôb alebo neovplyvňuje bezpečnosť cestnej premávky. V takom prípade sa od vlastníka očakáva iba oznámenie zámeru príslušnému stavebnému úradu.

1. Osobitný dôraz bol kladený na oplotenia, ktoré hraničia s verejnými komunikáciami.
2. V týchto prípadoch musí byť zabezpečené dodržanie technických požiadaviek na bezpečnosť a rozhľadové pomery.
3. Aktuálne znenie stavebného zákona obsahuje presné podmienky, ktoré musia byť splnené pri výstavbe alebo rekonštrukcii plotov, aby nedochádzalo ku konfliktom so susedmi ani k porušeniu územnoplánovacej dokumentácie.
4. Minimálna vzdialenosť oplotenia od hranice pozemku nebola v stavebnom zákone priamo stanovená. Plot však nesmie prečnievať za hranicu parcely a jeho prvky, napríklad otváranie záhradných bránok, nesmú obmedzovať pohyb po susedných plochách.

Takýmto riešením sa zabezpečí, že oplotenie bude plne umiestnené na vlastnom pozemku a nebude predstavovať dôvod na námietky zo strany vlastníka susednej nehnuteľnosti. To znamená, že áno – stavebný zákon oplotenie pozemku rieši.

Rieši stavebný zákon dažďovú vodu a nakladanie s ňou?

Problematikou dažďových vôd sa zaoberá zákon o vodách, konkrétne Zákon č. 277/2024 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách. Podľa tohto zákona je vodou z povrchového odtoku voda zo zrážok, ktorá nevsiakla do zeme a ktorá je odvádzaná z terénu alebo z vonkajších častí budov do povrchových vôd a do podzemných vôd.

Riešenie odvádzania dažďovej vody zo strechy predstavuje povinnosť každého vlastníka nehnuteľnosti. Pri nedostatočne navrhnutom alebo nevyhovujúcom spôsobe likvidácie zrážkových vôd môže nastať situácia, že nebude vydané stavebné povolenie, prípadne nebude možné objekt skolaudovať.

Uprednostňuje sa vsakovanie zrážkovej vody priamo na pozemku, čo sa v niektorých prípadoch nedá realizovať pre nevhodné hydrogeologické pomery. Ako vhodné riešenie sa v takýchto situáciách odporúča zachytávanie a zadržiavanie dažďovej vody tak, aby neodtekala naraz, čím sa zmierni zaťaženie kanalizačných systémov.

Na odvádzanie dažďovej vody zo strechy a jej efektívne riešenie na pozemku sa ponúka viacero overených spôsobov. Aké sú to?

• Medzi najčastejšie realizované riešenie patrí odvedenie zrážkovej vody do vsakovacej šachty, ktoré umožňuje jej pozvoľné vsiaknutie do pôdy.
• Druhou možnosťou je zachytávanie vody zo strechy do zbernej nádrže, čím sa zabezpečí jej ďalšie využitie (napríklad na polievanie záhrady).
• V niektorých lokalitách sa uplatňuje aj odvádzanie dažďovej vody do špecializovanej dažďovej kanalizácie, ktoré je prístupné iba v tých oblastiach, kde bola takáto sieť vybudovaná.

Ak to miestne podmienky neumožňujú, právne predpisy pripúšťajú odvedenie zrážkovej vody do samostatnej dažďovej kanalizácie, prípadne jej regulované vypúšťanie do jednotnej kanalizačnej siete. Dažďové vody a stavebný zákon teda spolu určitým spôsobom súvisia.

Ako vybaviť stavebné povolenie?

Stavebné povolenie sa považuje za kľúčový dokument pri realizácii väčších stavebných zámerov. Jeho získanie si vyžaduje dôkladnú prípravu a splnenie všetkých legislatívnych podmienok, ktoré vyplývajú zo stavebného zákona.

1. V prvom kroku sa vypracuje projektová dokumentácia, ktorej obsah a rozsah musia zodpovedať druhu a veľkosti stavby.
2. Následne sa podáva žiadosť o vydanie stavebného povolenia na príslušnom stavebnom úrade, ktorý posúdi kompletnosť a súlad predloženej dokumentácie s platnou legislatívou a územným plánom.
3. Po podaní žiadosti nasleduje proces posudzovania a vyjadrovania sa dotknutých orgánov, ako aj účastníkov konania.
4. Vyhodnotia sa vplyvy na životné prostredie, ochranu verejných záujmov, dodržanie technických noriem a súlad s územnoplánovacou dokumentáciou.
5. V prípade potreby sa zvolá ústne pojednávanie, na ktorom môžu účastníci vyjadriť námietky a pripomienky.
6. Po splnení všetkých zákonných kritérií a vysporiadaní sa s prípadnými námietkami sa vyhotoví rozhodnutie o vydaní stavebného povolenia.
7. To nadobúda právoplatnosť po uplynutí stanovenej lehoty a stavebník môže pristúpiť k realizácii svojho zámeru.

Dodržanie postupu a požiadaviek vyplývajúcich zo stavebného zákona predstavuje nevyhnutný predpoklad pre bezproblémovú realizáciu stavby a jej budúce užívanie.

Elektronické podávanie žiadosti o stavebné povolenie

Podávanie žiadosti o stavebné povolenie sa realizuje primárne elektronicky prostredníctvom systému URBION, ktorý sa považuje za preferovanú formu komunikácie s príslušnými úradmi.

Pre fyzické osoby bolo do 31. marca 2029 určené prechodné obdobie, počas ktorého sa umožňuje aj predkladanie žiadostí v listinnej podobe osobne na príslušnom špecializovanom stavebnom úrade.

Po elektronickom odoslaní žiadosti sa automaticky vygeneruje potvrdenie o jej prijatí. Takýto dokument obsahuje informáciu o predpokladanom termíne rozhodnutia, ako aj prehľad ďalších nevyhnutných úkonov a krokov, ktoré je potrebné v rámci konania uskutočniť.

Kedy je potrebné stavebné povolenie?

Podľa legislatívy účinnej od 1. apríla 2025 sa vyžaduje stavebné povolenie pri každom zámere, ktorý predstavuje zásadný zásah do územia alebo do stavby. Takýto súhlas sa vyžaduje najmä pri realizácii nových objektov, ako sú:

Povolenie sa vyžaduje aj pri rozsiahlych rekonštrukciách, ktoré menia pôvodnú funkciu stavby (napríklad zmena funkcie zo skladu na obytný priestor) alebo zasahujú do jej nosných častí.

Rovnako sa stavebný zákon vyžaduje pri zásahoch, ktoré môžu ovplyvniť statiku objektu, napríklad pri zmene strešnej konštrukcie, výmene stropov alebo búraní nosných priečok. Stavebné povolenie je nevyhnutné aj pri realizácii nadstavieb a prístavieb, ktoré rozširujú objem alebo zastavanú plochu pôvodnej stavby.

Pri menších stavbách, ktoré neovplyvňujú stabilitu, bezpečnosť a nemajú výraznejší vplyv na okolie, môže postačovať ohlásenie, prípadne nie je potrebné ani to. Týka sa to najmä spomínaných drobných stavieb, ktoré nepresahujú zastavanú plochu 50 m², nedisponujú pevnými základmi a spĺňajú ostatné zákonom určené kritériá.