Hypotéka vs. nájom – čo sa viac oplatí na Slovensku v roku 2025

Bývanie na Slovensku sa v roku 2025 stáva čoraz diskutovanejšou témou. Ceny nehnuteľností stále rastú, úrokové sadzby hypoték síce mierne klesli, no stále sú pre mnohých nedostupné. Vziať si teda hypotéku a investovať do vlastného alebo ostať v nájme a zachovať si flexibilitu?

---

Obsah článku

---

Hypotéka môže znamenať cestu k lepšiemu bývaniu, no aj dlhodobý záväzok. Naopak, nájomné bývanie ponúka voľnosť, no často bez istoty. Ktorá možnosť sa viac oplatí? V článku porovnáme výhody, nevýhody aj skryté náklady oboch riešení.

Situácia na trhu s bývaním 2025 – hypotéka vs. nájom

Realitný trh na Slovensku vstupuje do roku 2025 s viacerými výzvami aj príležitosťami. Kým sa v predchádzajúcom období situácia okolo cien nehnuteľností a dostupnosti financovania výrazne menila, nový rok prináša náznaky mierneho oživenia. Naďalej však zostáva otázkou, čo je výhodnejšie – hypotéka vs. nájom?

Aktuálny vývoj – opatrný optimizmus

Po období vysokých úrokových sadzieb hypoték, ktoré sa počas roka 2024 pohybovali na úrovni 4-5 %, sa situácia mierne stabilizovala. V roku 2025 sa očakáva, že vplyvom politiky Európskej centrálnej banky môže dôjsť k pozvoľnému poklesu úrokov – ak sa sadzby dostanú bližšie k hranici 3 %, hypotéka bude opäť atraktívnejšia voľba aj pre domácnosti s nižším príjmom. Tento vývoj môže naštartovať oživenie realitného trhu.

„Rozhodovanie medzi hypotékou a nájmom dnes nie je len o osobných preferenciách, no o ekonomických reáliách. Vysoké úrokové sadzby hypoték v roku 2024 odradili mnohých od kúpy, no očakávaná stabilizácia v roku 2025 môže trh znova rozhýbať.“
– Ing. Petra Halásová, hypotekárna špecialistka

Hypotéka vs. nájom – rozhoduje nielen cena

Pre mnohých mladých ľudí a rodiny je téma hypotéka vs. nájom každodennou dilemou. Kým kúpna cena nehnuteľností je v mnohých lokalitách stále vysoká, nájomné sa taktiež zvyšuje – najmä v dôsledku legislatívnych zmien a vyšších prevádzkových nákladov pre prenajímateľov. Navyše, plánované zvýšenie DPH a prísnejšie zdanenie príjmov z prenájmov môžu ešte viac rozkývať misky váh v prospech vlastného bývania.

Úrokové sadzby hypoték ako rozhodujúci faktor

Rozhodnutie medzi hypotékou a nájmom je často otázkou výpočtov. Vysoké úrokové sadzby hypoték znamenali v predchádzajúcom období výrazné obmedzenie pre tých, ktorí chceli vlastniť nehnuteľnosť. Ak sa sadzby stabilizujú alebo poklesnú, možno očakávať väčší záujem o kúpu – najmä v regiónoch mimo Bratislavy, kde sú ceny ešte relatívne dostupné.

„Pri rozhodovaní medzi hypotékou a nájmom je dnes kľúčové zvážiť nielen aktuálne úrokové sadzby hypoték, ale aj dlhodobú stabilitu príjmu a vývoj cien na trhu. Krátkodobá úspora pri nájme sa nemusí vždy vyplatiť z dlhodobého hľadiska.“
– JUDr. Kristína Cibulová, finančná poradkyňa a právnička pre nehnuteľnosti

Naopak, v hlavnom meste a väčších mestách ako Košice či Banská Bystrica ostáva realitou rast cien novostavieb, čo udržiava vysoký tlak na rozhodovanie medzi hypotékou a nájmom.

Výhody a nevýhody hypotéky – investícia, zodpovednosť aj podpora od štátu

Hypotéka je jedným z najčastejších spôsobov, ako Slováci financujú kúpu nehnuteľnosti. Aj keď ide o záväzok na dlhé roky, správne nastavené hypotekárne úverové podmienky môžu z tohto záväzku urobiť výhodnú investíciu do budúcnosti. Ako však pri každej forme financovania, aj tu existujú benefity, no aj určité riziká.

Dlhodobé investovanie do vlastného bývania

Medzi najväčšie výhody patrí fakt, že vďaka hypotéke si možno zabezpečiť vlastné bývanie bez potreby čakania dlhých rokov a našetrenej sumy. Investícia do vlastného bývania je navyše dlhodobým krokom, ktorý v ideálnom prípade prináša stabilitu a zhodnotenie majetku. Napriek výkyvom trhu ceny nehnuteľností dlhodobo rastú, čo znamená, že byt či dom môže mať v budúcnosti vyššiu hodnotu, než keď ho človek kupuje.

Hypotekárny úver však nezaplatí všetko

Ak sa niekto rozhodne pre hypotéku, musí počítať s tým, že banka mu nepreplatí celú cenu nehnuteľnosti. Bežne získa úver vo výške 70-90 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Zvyšok musí financovať z vlastných úspor. Tento systém má logiku – pokiaľ by ceny nehnuteľností výrazne klesli a človek by úver nevedel splácať, banka by sa mohla dostať do straty. Preto je dôležité mať pripravenú finančnú rezervu.

Porovnanie hypoték v bankách – výhody a nevýhody

Banka	Výhody	Nevýhody
SLSP	– 90 % financovanie dostupné bez ohľadu na lokalitu nehnuteľnosti – Možnosť mimoriadnych splátok každý mesiac (50 € až trojnásobok splátky) – Akceptuje príjem SZČO až 60 % z tržieb – Umožňuje uznať príjem aj po 1 mesiaci zvýšeného zárobku – Akceptuje sezónne práce v SR aj zahraničí – Americká hypotéka bez dokladovania účelu do 70 % LTV – 80 % LTV pri kúpe stavebného pozemku	– Vyžaduje výpis z úverového registra pri práci v zahraničí (aj keď nie vždy) – Pri výstavbe určuje presné podmienky tranží, bez výnimiek – Fixácia začína už podpisom zmluvy, čo je nevýhodné pri developerských projektoch – Používa francúzske úročenie (365 dní) – môže mierne navýšiť splátky v porovnaní s 360-dňovým úročením
VÚB	– Expresné schvaľovanie hypoték (aj do 1 hodiny) – Výhodná americká hypotéka (až 90 % LTV, 30 rokov, bez prirážky) – Výhodné dofinancovanie spotrebným úverom do 90 % – Akceptuje 100 % výživného (ak je poukazované 6 mesiacov) – Umožňuje kombinovaný úver rodič + deti s dlhšou splatnosťou – SZČO s paušálom do 80 000 € obratu – akceptácia 55 % tržieb – Nízka prirážka k 90 % LTV (0,15 %) – Celý proces žiadosti možný online aj pre neklientov	– Komplikovanejší systém získania zľavy na vedenie účtu – Konzervatívne určuje budúcu hodnotu stavby – Manuálne práce zo zahraničia môžu byť menej akceptované – Pri výstavbe povinnosť čerpať v max. 6 tranžiach, aj keď je zabezpečenie dostatočné
Tatra banka	– Najlepšia akceptácia príjmov pre konateľov s.r.o. – Umožňuje kombináciu kúpy a rekonštrukcie v jednej hypotéke – Nízka alebo nulová prirážka k 90 % LTV – Veľmi flexibilné možnosti výstavby (aj vlastnými silami) – Akceptácia viacerých príjmov súčasne (napr. zamestnanie + podnikanie) – Zľava z poplatku podľa ratingu klienta – Dobre nastavené možnosti elektronického podania a refinancovania	– Vyšší poplatok za vedenie účtu (7 € mesačne bez zľavy) – Výška poplatku za hypotéku závisí od bonity klienta (0-175 €) – Menej výhodné podmienky pri nižšej bonite klienta – Neakceptuje výživné ako vedľajší príjem (oproti VÚB)

Zodpovednosť za údržbu a opravy

Vlastné bývanie prináša aj nové povinnosti. Ako vlastník nehnuteľnosti je človek zodpovedný za jej údržbu, opravy, rekonštrukcie či riešenie technických porúch. To je zásadný rozdiel oproti nájomnému bývaniu, kde sa o tieto náklady stará prenajímateľ. Ak teda bankou schválené hypotekárne úverové podmienky umožnia kúpiť byt alebo dom, treba zohľadniť aj budúce výdavky na jeho prevádzku.

„Ľudia často vnímajú hypotéku len ako cestu k novému domovu, ale zabúdajú, že kúpou záväzky nekončia. Pravidelná údržba, rekonštrukcie či modernizácie sú nevyhnutné, aby nehnuteľnosť nestrácala na hodnote – najmä ak sa ceny nehnuteľností menia.“
– Odborník na financie a realitný trh

Daňové úľavy a štátna pomoc

Slovenská legislatíva myslí aj na tých, ktorí hypotékou riešia svoju prvú nehnuteľnosť. V minulosti bolo možné získať štátny príspevok pre mladých – dnes je podpora transformovaná do inej formy. V roku 2025 napríklad pokračuje príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie, ktorý pomáha domácnostiam zvládnuť vyššie splátky v čase rastúcich úrokov. Aj tieto možnosti robia hypotéky pre mladých prijateľnejšími, najmä pre rodiny a ľudí s nižším príjmom.

Výhody a nevýhody prenájmu

Rozhodnutie medzi kúpou bytu a nájomným bývaním je jedným z najzásadnejších krokov v živote. Nie je to len otázka financií, no aj životného štýlu, flexibility a osobných priorít. Či už niekto hľadá lepšie bývanie v centre mesta alebo plánuje dlhodobé „zakorenenie“ na vidieku, výber medzi bytom na prenájom a kúpou nehnuteľnosti si zaslúži dôkladné zváženie.

Výhody prenájmu

1. Flexibilita životného štýlu

Nájomné bývanie je ideálne pre tých, ktorí nechcú byť viazaní na konkrétne miesto. Byt na prenájom si možno ľahko vymeniť za iný, ak sa zmenia potreby alebo pracovná situácia. Táto flexibilita je výhodná najmä pre mladých ľudí, ktorí často menia zamestnanie alebo bývanie kvôli štúdiu či cestovaniu.

2. Nižšie počiatočné náklady

Nájomné bývanie nevyžaduje vysokú akontáciu ani hypotéku. Platí sa iba kaucia a nájomné, čo je výhodné pre ľudí, ktorí nemajú úspory na kúpu nehnuteľnosti. Byt na prenájom predstavuje rýchlu cestu k bývaniu bez veľkých finančných záväzkov.

3. Bez starostí o údržbu

Opravy, výmena spotrebičov či rekonštrukcia – to všetko je zodpovednosťou majiteľa. Ako nájomník sa môže človek spoľahnúť, že údržbu zabezpečí prenajímateľ, čo šetrí čas aj peniaze.

Nevýhody nájomného bývania

1. Obmedzená kontrola nad bývaním

Ako nájomca je človek viazaný zmluvou. Mnohé byty na prenájom zakazujú domáce zvieratá, rekonštrukcie alebo väčšie zásahy do interiéru. Možnosť prispôsobiť si bývanie podľa vlastných predstáv je preto značne obmedzená.

2. Riziko zvyšovania nájomného

Jednou z najväčších nevýhod je neistota ohľadom budúcnosti. Prenajímateľ môže po skončení zmluvy nájom zvýšiť alebo zmluvu nepredĺžiť. Tým vzniká tlak na hľadanie nového bývania, čo narúša stabilitu.

3. Žiadne budovanie vlastného kapitálu

Mesačné platby nájomného nikdy nebudú investíciou. Nájomné bývanie nevedie k vlastníctvu, čo je z dlhodobého hľadiska menej výhodné ako kúpa nehnuteľnosti, kde si človek buduje svoj vlastný majetok.

Prenájom verzus kúpa – porovnanie výhod a nevýhod

Kritérium	Byt na prenájom	Kúpa nehnuteľnosti
Počiatočné náklady	Nízke – kaucia, prvé nájomné	Vysoké – akontácia, poplatky, hypotéka
Flexibilita	Vysoká – ľahké sťahovanie	Nízka – viazanosť na lokalitu
Zodpovednosť za údržbu	Prenajímateľ	Majiteľ
Kontrola nad priestorom	Obmedzená	Plná
Stabilita bývania	Nízka – riziko výpovede, zmeny nájmu	Vysoká – vlastníctvo
Dlhodobé finančné výhody	Žiadne	Budovanie kapitálu
Riziko hodnoty nehnuteľnosti	Žiadne	Existuje – pokles cien
Lepšie bývanie dostupné hneď?	Áno – podľa možností nájmu	Možno neskôr – podľa hypotéky a rozpočtu

Výpočet a porovnanie celkových nákladov – hypotéka vs. nájom

Rozhodovanie medzi hypotékou a nájomným bývaním si vyžaduje dôkladnú finančnú analýzu. Mnohí si kladú otázku, čo je výhodnejšie – hypotéka vs. nájom? Odpoveď závisí nielen od výšky mesačnej splátky, no aj od viacerých dodatočných nákladov, ktoré sú s bývaním spojené.

Modelové príklady – mesačná splátka hypotéky vs. nájomné

Modelová situácia – nehnuteľnosť v hodnote 150 000 €:

Scenár	Hypotéka (30 rokov, 3,5 %)	Nájom
Mesačná splátka	673 €	700 €
Poistenie nehnuteľnosti	20 €	0 € (zvyčajne v cene nájmu)
Poplatky (správa, fond opráv)	60 €	0-50 € (závisí od prenajímateľa)
Údržba a opravy	30 € (rezerva)	0 € (hradí vlastník)
Spolu mesačne	783 €	700-750 €

Na prvý pohľad sa môže zdať, že nájomné bývanie je o niečo lacnejšie. Avšak v dlhodobom horizonte sa situácia otáča – mesačná splátka hypotéky vedie k vlastníctvu nehnuteľnosti, zatiaľ čo nájomné je trvalý výdavok bez majetkového zisku.

Pri rozhodovaní zohráva úlohu aj kvalita bývania. Pri hypotéke si zvyčajne človek vyberá lokalitu, dispozíciu a interiér podľa vlastných preferencií, čím si tvorí pekné bývanie na mieru. Naopak, pri nájme je obmedzený ponukou a zmeny bývania sú často limitované.

Kedy sa rozhodnúť pre kúpu a kedy pre nájom?

Rozhodnutie medzi kúpou nehnuteľnosti a nájmom nie je len otázkou momentálnej preferencie, no predovšetkým výsledkom komplexného zhodnotenia životnej situácie, finančnej stability a regionálneho trhu s bývaním.

1. Životná situácia a dlhodobé plány

Kúpa nehnuteľnosti je vhodnejšia pre ľudí s ustáleným zamestnaním, stabilným rodinným zázemím a dlhodobým zámerom zotrvať na jednom mieste. Pre mladých, študentov či pracujúcich na dočasných projektoch je často flexibilnejším riešením práve prenájom, ktorý nevyžaduje dlhodobé záväzky ani vysoký vstupný kapitál.

2. Finančná stabilita a dostupnosť úverov

V súčasnosti vysoké úrokové sadzby a prísnejšie úverové podmienky znižujú dostupnosť hypoték pre mnohých záujemcov. V takom prípade môže byť nájom výhodnejším riešením, aj keď ide o dočasné bývanie. Finančná rezerva, schopnosť splácať úver aj pri prípadnom výpadku príjmu a výška požadovaného vlastného vkladu sú rozhodujúce faktory.

3. Regionálne rozdiely v cenách nehnuteľností a nájmov

Medziregionálne rozdiely na slovenskom realitnom trhu sú extrémne. Kým v centre Bratislavy dosahuje cena za meter štvorcový v novostavbe takmer 6 000 €, v Poltári je to menej ako 950 €, teda za cenu jedného bytu v hlavnom meste možno kúpiť až šesť bytov v menej rozvinutých okresoch.

„Regionálne rozdiely v cenách novostavieb odrážajú nielen dostupnosť bývania, no aj kúpyschopnosť. Bratislava a krajské mestá si dlhodobo udržujú vysoké ceny vďaka stabilnému dopytu a neustálej výstavbe. Naopak, v menej rozvinutých regiónoch je situácia opačná – výstavba nových projektov sa javí ako málo perspektívna.“
– Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk

Nájomné bývanie je v mnohých regiónoch dostupnejšie, no aj tu dochádza k dynamickému rastu cien. V Bratislave napríklad klesol počet ponúk nájomných bytov o viac ako 25 % oproti minulému roku, čo v kombinácii s vysokým dopytom spôsobuje citeľné zdražovanie.

Ak niekto žije v regióne s vysokými cenami nehnuteľností a jeho finančná situácia nie je dostatočne stabilná, nájom môže byť rozumnejšou voľbou. Naopak, v regiónoch s nižšími cenami a pri dobrej finančnej príprave sa kúpa oplatí ako dlhodobá investícia a istota bývania. Vždy však platí: správne rozhodnutie je individuálne a malo by vychádzať z kombinácie ekonomickej reality a osobných cieľov.