Hypotéka na pozemok – chatu, porovnanie a úrokové sadzby

Najčastejším dôvodom, prečo si ľudia berú hypotéku je kúpa bytu, rodinného domu alebo jeho výstavba. Použitie finančných prostriedkov z hypotekárneho úveru určuje Zákon o bankách a to na nasledovné účely: nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti, výstavba alebo zmena už dokončených stavieb alebo na refinancovanie už poskytnutých úverov.

---

Obsah článku

---

Pod nadobudnutím nehnuteľnosti si nemusíme predstaviť hneď kúpu bytu či rodinného domu. Do tejto skupiny patrí aj kúpa pozemku, na ktorom bude stáť dom, ďalej i kúpa chaty alebo výstavba garáže.

Nasledujúce riadky sú o poskytnutí hypotéky na chatu, garáž alebo pozemok. Aké sú podmienky tohto typu hypotéky a čo všetko obnáša?

Hypotéka na pozemok – čo treba vedieť?

Ak niekto uvažuje o kúpe pozemku na výstavbu domu, hypotéka na pozemok môže byť ideálnym riešením. Tento typ úveru je však špecifický a vyžaduje splnenie určitých podmienok. Tu je všetko, čo treba vedieť.

Aký je rozdiel medzi hypotékou na pozemok a hypotékou na nehnuteľnosť?

Na rozdiel od hypotéky na dom či byt, hypotéku na pozemok banka poskytuje iba na stavebný pozemok, nie na akýkoľvek kus zeme. Ak je pozemok evidovaný ako orná pôda alebo záhrada, budete musieť banke predložiť územnoplánovaciu informáciu alebo stavebné povolenie, ktoré potvrdia, že pozemok bude určený na zastavanie rezidenčnou nehnuteľnosťou.

Podmienky na získanie hypotéky na pozemok

Pri žiadosti o hypotéku na pozemok musí klient banke predložiť nasledujúce dokumenty:

• Kúpnu zmluvu na stavebný pozemok.
• Doklady na identifikáciu klienta.
• Doklady o príjme (ak ich banka nevie overiť z iných zdrojov).
• Znalecký posudok na pozemok.
• Prípadne ďalšie dokumenty, ktoré si banka vyžiada.

Banka zároveň posúdi rating, úverovú históriu a plnenie záväzkov voči štátu. Zaujíma ju aj lokalita, typ a parametre pozemku – napríklad dostupnosť inžinierskych sietí a prístup z verejnej komunikácie.

Financovanie kúpy pozemku a stavby domu

Klient môže využiť jednu hypotéku na financovanie kúpy pozemku a výstavbu domu. Takéto úvery sú často poskytované v tranžiach (postupne) alebo jednorazovo, ak založí inú nehnuteľnosť. Pri tranžiach dokladuje použitie financií z predchádzajúcich čerpaní.

Pre získanie takejto hypotéky predkladá klient navyše:

• Stavebné povolenie.
• Projektovú dokumentáciu.
• Položkový rozpočet na stavbu.

Ako dofinancovať hypotéku na pozemok?

Keďže banky zvyčajne neposkytujú úver do 100 % hodnoty pozemku (LTV sa pohybuje medzi 50–90 %), možno zvážiť:

• Založenie inej nehnuteľnosti – tým sa zvýši hodnota zabezpečenia.
• Bezúčelový úver – ide o flexibilnú možnosť, ak má niekto dostatočný príjem na splácanie dvoch úverov.
• Stavebný úver alebo medziúver – vhodný pre klientov so stavebným sporením.

---

Na čo si dať pozor pri výbere pozemku?

Aby bola hypotéka na pozemok schválená, musí stavebný pozemok spĺňať nasledujúce kritériá:

• Pripojenie na inžinierske siete je možné.
• Má zabezpečený prístup z verejnej komunikácie.
• Nie je zaťažený vecným bremenom alebo iným obmedzením.
• Parametre pozemku umožňujú reálnu výstavbu rodinného domu.

---

Hypotéka na pozemok je výbornou možnosťou, ak niekto plánuje výstavbu rodinného domu, no vyžaduje dôkladnú prípravu a splnenie konkrétnych podmienok.

Úver na pozemok – ako si vybrať správnu banku a vyhnúť sa komplikáciám?

Výber správnej banky a podmienok je pri tomto type úveru kľúčový. Úver na pozemok má špecifické pravidlá, ktoré sa líšia v závislosti od banky, preto je dôležité urobiť si dôkladný prieskum trhu.

Je lepšie riešiť úver na pozemok vo svojej banke?

Aj keď je niekto dlhoročným klientom jednej banky, nemusí to automaticky znamenať, že práve tam získa najvýhodnejšie podmienky. Banky pravidelne menia svoje pravidlá a podmienky, pričom každá z nich môže odlišne posudzovať financovanie pozemkov. Pri úvere na pozemok je preto vhodné pýtať sa nielen na výšku úrokovej sadzby a poplatky, no aj na:

• Maximálne percento financovania pozemku, ktoré banka ponúka.
• Podmienky poskytnutia hypotéky, ako napríklad akceptovanie rôznych typov príjmov.

Pre komplexný prieskum trhu možno využiť služby finančného sprostredkovateľa.

Prečo spolupracovať s finančným sprostredkovateľom?

Výhodou sprostredkovateľov je, že spolupracujú so všetkými bankami a poznajú špecifiká jednotlivých ponúk. Finančný maklér nielenže urobí prieskum možností, no taktiež:

• Pomôže určiť, kde sú finančné limity pre úver na pozemok.
• Poradí, ako efektívne dofinancovať hypotéku.
• Zabezpečí celý proces vybavenia hypotéky, čím sa vyhne klient chybám, ktoré často vznikajú pri riešení úveru na vlastnú päsť.

Kalkulačka pre výpočet hypotéky na pozemok

Ak si chce niekto rýchlo overiť, akú výšku úveru na pozemok môže získať, mal by vyskúšať praktickú online kalkulačku. Stačí zadať vek, príjem a zopár ďalších údajov. Táto jednoduchá pomôcka poskytne lepší prehľad o možnostiach.

Hypotéka na chatu – na čo si dať pozor pri kúpe a financovaní?

• Výber lokality – kľúčový faktor pre kúpu chaty

Lokalita je pri výbere chaty rozhodujúca, a to nielen z hľadiska pohodlia, no aj investičného potenciálu. Hypotéka na chatu často závisí od toho, či je nehnuteľnosť v atraktívnej oblasti, ako sú horské strediská alebo turistické lokality, ktoré umožňujú ďalší prenájom. Pri výbere treba zvážiť vzdialenosť od bydliska, blízkosť služieb, ako sú obchody či lekárne, a dostupnosť rekreačných možností, ako sú cyklotrasy alebo lyžiarske areály.

• Prístupová cesta – pohodlie a hodnota nehnuteľnosti

Prístupová cesta k chate by mala byť bezpečná a udržiavaná počas celého roka. Banky pri schvaľovaní hypotéky na chatu zohľadňujú, či je cesta legálna a vlastnícky vysporiadaná, preto je dôležité overiť tieto detaily. Prístup autom je nielen praktický, no tiež ovplyvňuje celkovú hodnotu nehnuteľnosti.

• Technický stav – overenie stavu pred kúpou

Pred podaním žiadosti o hypotéku na chatu je dôležité dôkladne skontrolovať stav nehnuteľnosti. Staršie chaty môžu vyžadovať nákladné rekonštrukcie, čo ovplyvňuje aj financovanie. Banky môžu preferovať nehnuteľnosti v dobrom stave, pričom dôležitým kritériom je aj technická obývateľnosť počas celého roka.

• Inžinierske siete a komfort bývania

Hypotéka na chatu sa posudzuje aj na základe napojenia na inžinierske siete. Pripojenie na verejný vodovod, kanalizáciu a elektrinu zvyšuje hodnotu chaty a zlepšuje šance na získanie výhodnejších podmienok úveru. Ak chata využíva studňu, septik alebo alternatívne zdroje energie, je dôležité zabezpečiť, aby tieto systémy boli funkčné a v dobrom stave.

• Financovanie kúpy chaty – hypotéka alebo americká hypotéka?

Pri financovaní rekreačných nehnuteľností je možné využiť hypotekárny úver, americkú hypotéku alebo bezúčelový úver. Hypotéka na chatu má však často prísnejšie podmienky. Banky zvyčajne vyžadujú nižšie LTV (loan-to-value), čo znamená, že bude klient potrebovať vyšší vlastný vklad, často vo výške 20-30 % z hodnoty chaty.

Americká hypotéka na chatu je flexibilnejšia, pretože nevyžaduje dokladovanie účelu. Tento typ úveru je vhodný, ak klient potrebuje rýchle financovanie bez zbytočnej administratívy, hoci úroková sadzba môže byť mierne vyššia.

• Investičný zámer – potenciál prenájmu a výnosov

Ak niekto plánuje chatu prenajímať, treba sa zamerať na oblasti s vysokým turistickým dopytom počas celého roka. Miesta blízko termálnych kúpalísk, lyžiarskych stredísk alebo prírodných atrakcií sú ideálnou voľbou. Prenájom chaty môže slúžiť ako zdroj pasívneho príjmu, no zároveň si vyžaduje starostlivosť a údržbu, prípadne služby správcu.

• Hypotéka na chatu – dôležité podmienky

Pri schvaľovaní hypotéky na chatu banky posudzujú:

• Lokalitu a dostupnosť chaty.
• Technický stav a obývateľnosť počas celého roka.
• Vlastnícke vzťahy (napr. prístupová cesta).
• Výšku vlastnej rezervy.

Ak chata spĺňa podmienky na celoročné bývanie, hypotéka na chatu môže byť výhodnejšia. V opačnom prípade môžu byť splátky vyššie a splatnosť úveru kratšia.

Porovnanie hypoték – aktuálne úrokové sadzby a podmienky

V roku 2024 sú úrokové sadzby na hypotékach mierne nižšie, a hoci sa už nedajú očakávať sadzby pod 1 % p.a., stále je možné nájsť výhodné ponuky. V tejto časti sa pozrieme na porovnanie rôznych bankových hypoték a ich aktuálnych úrokov, ako aj podmienok, ktoré ovplyvňujú výšku týchto úrokov.

Nižšie uvedený prehľad ukazuje aktuálne úrokové sadzby pre nové hypotéky na rok 2024, bez zohľadnenia dodatočných produktov ako poistenia alebo iných zliav.

Banka	Fixácia na 3 roky	Fixácia na 4 roky	Fixácia na 5 rokov	Fixácia na 10 rokov
ČSOB	3,79 % p.a.	3,79 % p.a.	3,99 % p.a.	4,69 % p.a.
mBank	3,99 % p.a.	–	4,09 % p.a.	–
Prima banka	3,50 % p.a.	3,80 % p.a.	4,00 % p.a.	–
365.bank	3,85 % p.a.	–	3,95 % p.a.	4,65 % p.a.
SLSP	4,09 % p.a.	–	4,19 % p.a.	5,19 % p.a.
Tatra banka	3,89 % p.a.	–	4,09 % p.a.	4,79 % p.a.
UniCredit	3,79 % p.a.	4,19 % p.a.	4,19 % p.a.	–
VÚB	4,19 % p.a.	4,19 % p.a.	4,29 % p.a.	4,79 % p.a.

Špecifiká podmienok získania hypotéky

Každá banka má svoje špecifické podmienky na získanie hypotéky s najnižšou úrokovou sadzbou. Tieto podmienky sú často viazané na bonitu klienta, využívanie ďalších produktov alebo požiadavky na minimálny príjem.

1. ČSOB hypotéka

• Podmienky: Najnižšie úroky sú dostupné pre klientov s najlepšou bonitou. Často je potrebné využívať ďalšie produkty zo skupiny ČSOB, ako poistenie nehnuteľnosti, povolené prečerpanie, kreditné karty alebo sporiaci účet.
• Poplatky: Poplatok za schválenie hypotéky je 250 €, refinancovanie je bez poplatku.
• Možnosti: Možnosť mimoriadnych splátok cez smartbanking, maximálne 1,5 % zo zostatku úveru každý mesiac.

2. mBank hypotéka

• Podmienky: Úrokové sadzby závisia od LTV a mesačných platieb. Pre získanie najnižšej úrokovej sadzby je potrebné mať na účte kreditný obrat 600 € mesačne a aspoň 5 platieb mesačne.
• Poplatky: Schválenie hypotéky je bez poplatku.
• Možnosti: Možnosť mimoriadnych splátok (30 % zo zostatku istiny úveru ročne).

3. Prima banka hypotéka

• Podmienky: Získanie úroku je jednoduché, stačí otvorenie účtu v banke a splácanie hypotéky z tohto účtu.
• Poplatky: Poplatok za schválenie hypotéky je 100 €, refinancovanie je bez poplatku.
• Možnosti: Možnosť mimoriadnych splátok (30 % zo zostatku istiny úveru ročne).

4. 365.bank hypotéka

• Podmienky: Na získanie najnižšej úrokovej sadzby je potrebné mať príjem nad 1.500 €, aktívny účet v banke a splácať hypotéku z tohto účtu.
• Poplatky: Poplatok za schválenie hypotéky je 300 €, no v prípade EKO certifikátu A1 alebo A0 je poplatok nulový.

Porovnanie hypoték je kľúčové pre získanie najlepšej ponuky a výhodných podmienok. Vždy si preto treba dôkladne preštudovať podmienky jednotlivých bánk a nezabudnúť na ďalšie náklady, ako poplatky za schválenie hypotéky alebo vedenie účtu.

Najvýhodnejšia hypotéka pre mladých – porovnanie ponúk

Ak niekto hľadá najvýhodnejšiu hypotéku, najmä ak je mladý do 35 rokov, ideálne je využiť špeciálnu ponuku, ktorá zahŕňa daňový bonus na zaplatené úroky. Tento bonus predstavuje jedinečnú výhodu pre mladých, ktorí sa rozhodujú pre hypotéku, a môže výrazne znížiť celkovú výšku preplatenia úveru.

Pri porovnávaní hypoték pre mladých je dôležité zohľadniť viacero faktorov. Úrokové sadzby, fixácia, poplatky za poskytnutie úveru, výška mesačných splátok a celkové preplatenie úveru sú kľúčovými parametrami. Príkladom najvýhodnejších ponúk sú:

• UniCredit Bank: Hypoúver Invest s úrokom 3,79 % a mesačnou splátkou 309,79 € ponúka výhodné podmienky s nulovým poplatkom za poskytnutie úveru. Maximálne LTV je 70 %, čo znamená, že hypotéka môže pokryť až 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
• ČSOB: ČSOB Účelový úver na bývanie ponúka úrok 3,79 % s mesačnou splátkou 309,79 €. S poplatkom 250 € sa dá získať hypotéka s LTV 70 %.

Hypotéka pre mladých – podmienky a výhody

Hypotéka pre mladých je špeciálne upravená pre osoby vo veku 18 až 35 rokov. Okrem nízkej úrokovej sadzby ponúka aj daňový bonus na zaplatené úroky, ktorý výrazne znižuje náklady na úver počas prvých piatich rokov. Tento bonus si môže žiadateľ uplatniť na polovicu zaplatených úrokov, maximálne však do výšky 400 € ročne.

Podmienky pre získanie hypotéky pre mladých

1. Vek od 18 do 35 rokov.
2. Príjem nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy (pre manželov je to 2,6-násobok).
3. Hypotekárny úver je možné získať maximálne do výšky 50 000 €.
4. Úver musí pokryť maximálne 70 % hodnoty nehnuteľnosti.

Porovnanie hypotéky pre mladých a klasickej hypotéky

Hoci hypotéka pre mladých má rovnaké parametre ako bežný hypotekárny úver, rozdiel spočíva v znížených nákladoch vďaka daňovému bonusu. Tento bonus je poskytovaný po dobu piatich rokov a predstavuje priame daňové úľavy na zaplatené úroky. To robí hypotéku pre mladých veľmi atraktívnou voľbou pre každého, kto spĺňa podmienky, pretože sa stáva jednou z najvýhodnejších možností na trhu.

Z tohto pohľadu môže byť najvýhodnejšia hypotéka práve táto, keďže štátna podpora prostredníctvom daňového bonusu výrazne znižuje preplatenie úveru.

Maximálna výška hypotéky podľa príjmu

Pri určovaní maximálnej výšky hypotéky je niekoľko faktorov, ktoré sa zohľadňujú, pričom čistý príjem domácnosti nie je jediným rozhodujúcim prvkom. Zatiaľ čo príjem má nepochybne veľký vplyv na schválenie hypotéky, existujú aj ďalšie kritériá, ktoré banky používajú pri výpočtoch.

Okrem čistého príjmu sa do úvahy berú aj aktuálne záväzky, ako napríklad iné úvery či kreditné karty, ako aj maximálna zadlženosť, ktorú banka umožňuje. Výška hypotéky je obmedzená tak, aby celkové dlhy (všetky úvery, nielen hypotéka) nepresiahli 8-násobok čistého ročného príjmu. To znamená, že ak má niekto čistý mesačný príjem 1 000 €, maximálna výška jeho záväzkov, vrátane hypotéky, by mohla dosiahnuť až 96 000 €.

Rezervy a životné minimum pri výpočte hypotéky

Banky pri určovaní maximálnej výšky hypotéky nezabúdajú ani na finančnú rezervu. Vo výpočtoch je zohľadnená povinná rezerva vo výške 40 % z čistej mzdy, ktorá musí zostať na účte pre nepredvídané výdavky. Okrem tejto rezervy je dôležité zohľadniť aj životné minimum, ktoré je upravené na základe aktuálnych údajov o životných nákladoch.

Stress test – ochrana pred rastom úrokov

Ďalším krokom v procese výpočtu je tzv. stress test. Tento test simuluje, čo by sa stalo, keby sa úroková sadzba v budúcnosti zvýšila. Banky týmto spôsobom zisťujú, či by klient aj pri vyšších splátkach bol schopný hypotéku splácať.

Vzorec na výpočet maximálnej výšky hypotéky

Maximálnu výšku hypotéky si možno približne vypočítať podľa vzorca:

Maximálna splátka = (celkové príjmy – životné minimum) * (1 – povinná rezerva 40 %) – existujúce splátky úverov)

Celkovo je maximálna výška hypotéky podľa príjmu ovplyvnená kombináciou faktorov, ako sú súčasné záväzky, výška príjmu a dĺžka splácania. Pri využívaní hypotekárnej kalkulačky a správnom nastavení finančných rezerv možno získať reálnu predstavu o tom, akú hypotéku si možno dovoliť.

Refinancovanie hypotéky – kedy je vhodné?

Refinancovanie hypotéky je proces, pri ktorom si človek prenesie svoj úver do inej banky s cieľom získať výhodnejšie podmienky. Môže ísť o lepší úrok, dlhšiu dobu fixácie alebo zníženie mesačných splátok. Tento krok sa oplatí predovšetkým vtedy, ak má človek pocit, že jeho aktuálna hypotéka nie je pre neho výhodná, a chce ušetriť na úrokoch či poplatkoch.

Výhody refinancovania hypotéky

Refinancovanie hypotéky môže priniesť rôzne výhody. Okrem nižšej úrokovej sadzby, ktorá je často najhlavnejším dôvodom, je refinancovanie tiež skvelým spôsobom, ako získať dlhšiu dobu fixácie alebo nižšie mesačné splátky. V prípade, že má niekto záujem o peniaze navyše, môže refinancovanie ponúknuť aj túto možnosť. Pre maximálnu výhodu by sa mala refinancovať hypotéka až po skončení obdobia fixácie úrokovej sadzby. Inak by mohli prísť poplatky za predčasné splatenie.

Kedy je vhodné refinancovať hypotéku?

Ideálny čas na refinancovanie hypotéky je, keď uplynie doba fixácie úrokovej sadzby. Vtedy má banka povinnosť informovať o novej sadzbe, na základe ktorej sa vypočítajú nové splátky. Práve v tomto období sa odporúča porovnať ponuky konkurenčných bánk, ak nová úroková sadzba nevyhovuje.

Prenos hypotéky sa nie vždy vyplatí

Predtým, než sa niekto rozhodne o prenos svojej hypotéky do inej banky, nezabudnite zvážiť všetky podmienky. Mnohokrát sa môže stať, že súčasná banka ponúkne lepšie podmienky, než by klient dostal u konkurencie. Preto sa treba najprv obrátiť na svoju domácu banku a požiadať o prehodnotenie úrokovej sadzby. V niektorých prípadoch môže byť refinancovanie nevyhnutné len vtedy, ak človek nie je spokojný so službami, ktoré mu banka poskytuje, alebo ak sa obáva zmeny úrokových sadzieb na trhu.

Hypotéka na garáž

Pri kúpe garáže na hypotéku môžeme naraziť na ten problém, že niektoré banky takúto hypotéku vôbec neponúkajú. Niet sa čomu čudovať, veď nákupná cena garáže je niekoľkonásobne nižšia ako cena 1-izbového bytu v okresnom meste.

Ak niekto patrí k tým, ktorí na kúpu chalupy alebo pozemku nemajú pripravenú hotovosť, tak by mal siahnuť po hypotekárnom úvere. Pri stavaní chaty svojpomocne môžeme požiadať aj o americkú hypotéku, ktorá má nízky úrok a môžete ju použiť na čokoľvek.

Pri garáži odborníci neodporúčajú hypotéku a neodporúčajú ju ani banky. Každý však musí zvážiť riziko ručenia svojou nehnuteľnosťou sám. Riešením môže byť skôr účelová pôžička, ktorú ponúka každá banka.