Hypotéka na družstevný byt – možnosti

Kúpa družstevného bytu je v mnohých ohľadoch iná, ako je tomu pri kúpe bytu v osobnom vlastníctve. Základným rozdielom je zrejme fakt, že pri družstevnom byte nezískate vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ale len členské právo na užívanie bytu vo vlastníctve bytového družstva.

Ako určite tušíte, tento „technický detail“ nebude až tak zanedbateľný a preto je otázka, ako sa ku kúpe družstevného bytu stavajú banky z pohľadu financovania. Odpoveď vás nepoteší – bežnú hypotéku na kúpu družstevného bytu nezískate prakticky v žiadnej banke. Aké sú potom ďalšie možnosti?

Čo je to družstevný byt

Pod pojmom družstevné byty sa myslia byty, ktorých majiteľ nie je totožný s užívateľom bytu a zároveň je majiteľom tzv. bytové družstvo zložené z užívateľov týchto bytov

V minulosti totiž neexistovalo súkromné vlastníctvo bytov a všetky byty patrili bytovému družstvu. Ľuďom sa tieto byty priraďovali na základe poradovníka a nedostali ich do vlastníctva, ale len do užívania.

Tých mohlo byť v jednom mieste aj niekoľko, v tých menších bolo spravidla len jedno. Po vzniku Slovenskej republiky v roku 1993 sa začali takéto byty odkupovať do súkromného vlastníctva ľuďmi, ktorí v bytoch bývali – jednoducho sa zaplatila určitá dohodnutá suma, tzv. zostatková hodnota, bytovému družstvu a ten previedol vlastnícke právo na dovtedajšieho užívateľa bytu.

Dnes je na trhu už len niekoľko družstevných bytov, ktoré zostali neodkúpené. Je to najmä z dôvodu, že pôvodní majitelia neprejavili doteraz záujem o vyplatenie tzv. anuity, čiže zostatkovej hodnoty.

Na začiatku sa totiž hodnota odkúpenia pohybovala aj rádovo v desiatkach tisíc korún a ľudia sa tak rozhodli počkať, až anuita klesne, prípadne nemali dostatok finančnej hotovosti na odkúpenie takéhoto bytu.

DRUŽSTEVNÝ BYT NA ODKÚPENIE Ak už si chcete kúpiť družstevný byt, vyberte si najmä taký, ktorý je jednoduchý na odkúpenie za čo najnižšiu cenu. Zo zákona je možné odkúpiť každý družstevný byt na základe písomnej žiadosti člena bytového družstva, ktorý byt obýva. Avšak lehota na vyjadrenie sa k odkúpeniu je až 2 roky a niekedy môže byť zostatková hodnota príliš vysoká – toto si treba vždy overiť vopred pred kúpu družstevného bytu.

Ako prebieha kúpa družstevného bytu

Medzi kúpou bytu v osobnom vlastníctve a kúpou družstevného bytu je niekoľko rozdielov, ktoré vyplývajú najmä z rozdielu samotného poňatia „vlastníctva“ takéhoto bytu.

Najväčšie rozdiely sú:

• pri družstevnom byte nekupujete bytový priestor, ale len členské práva v bytovom družstve k danému bytovému priestoru
• z tohto dôvodu sa pri kúpe neuzatvára klasická kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť, ale tzv. Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve
• k danému bytovému priestoru sa následne uzatvára nájomná zmluva medzi bytovým družstvom (kde budete mať podiel) a vami ako nájomcom bytového priestoru
• pri kúpe družstevného bytu nemusíte ísť na kataster nehnuteľností, keďže byt nemení majiteľa
• prevod členských práv a povinností v bytovom družstve nepodlieha schváleniu zo strany bytového družstva, ale oznámiť tento prevod je nutné

Pri kúpe družstevného bytu sa nepodpisuje klasická kúpna zmluva.

Prevod družstevného bytu na seba

Ak už ste „kúpili“ družstevný byt od predošlého majiteľa, nemusí zostať tento byt družstevným na večné veky – môžete ho totiž odkúpiť od družstva do svojho súkromného vlastníctva.

Tento proces sa môže zdať na prvý pohľad administratívne náročný, avšak ide v podstate len o tri veci:

1. Musíte požiadať bytové družstvo o prevod bytu do osobného vlastníctva.
2. Bytové družstvo má do 2 rokov povinnosť vyčísliť zostatkovú hodnotu bytu.
3. Túto hodnotu zaplatíte na účet bytového družstva a to následne prevedie vlastnícke právo k bytu na vás.

ČO JE TO ANUITA? Pod pojmom zostatková hodnota, respektíve anuita, sa chápe hodnota vyjadrená v peniazoch, ktorú má daný bytový priestor. Táto hodnota časom postupne klesá a vzhľadom na to, že väčšia bytových družstiev má družstevné byty vo svojom vlastníctve aj viac ako 15 rokov, zväčša je výška tejto zostatkovej hodnoty maximálne niekoľko stoviek €.

Hypotéka na byt vo vlastníctve družstva

Poďme sa teraz pozrieť na to, aké máte možnosti získať úver na kúpu bytu v družstevnom vlastníctve. Čo sa týka úverov bez nutnosti založenia nehnuteľnosti ako zábezpeky splatenia úveru, je prakticky jedno, či si budete požičiavať na byt v osobnom alebo v družstevnom vlastníctve.

Vzhľadom na aktuálne ceny vo väčšine veľkých miest však kúpa takéhoto bytu na spotrebný úver, ktorý sa poskytuje maximálne na 25 až 30.000 €, nie je reálna. Jedinou možnosťou je potom už len hypotekárny úver, kde však nastáva práve problém s ručením. Ručenie družstevným bytom nie je možné a v súčasnej dobe ho neakceptuje žiadna banka. Tieto byty totiž patria medzi nehnuteľnosti, ktoré nemôžete založiť v banke.

Ak si chcete teda požičať hypotéku, musíte založiť inú nehnuteľnosť. Najčastejšie sa rieši tento problém založením rodičovskej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti vo vlastníctve niekoho iného z rodiny. Toto ručenie je len dočasné, pretože hneď, ako si byt od družstva odkúpite do osobného vlastníctva, môžete vecné bremeno záložného práva preniesť z pôvodnej nehnuteľnosti na odkúpený byt.

Podmienkou v prípade založenia inej nehnuteľnosti je, aby jej hodnota bola dostatočná vzhľadom k výške hypotéky. Podobné to je aj pri prenesení vecného bremena na odkúpený byt – jeho hodnota podľa znaleckého posudku musí byť dostatočná na to, aby banka povolila zmenu záložného práva – v opačnom prípade nemusí dať na zmenu súhlas.

A ČO HYPOTÉKA PRE MLADÝCH? V tomto prípade platí to isté, čo aj pri klasickej komerčnej hypotéke – ručiť je možné iba nehnuteľnosťou v súkromnom vlastníctve, teda napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Navyše tu platí obmedzenie, že hypoúver s podporou od štátu, ktorý má zvýhodnený úrok, získate len do výšky 70 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Zvyšok peňazí musíte mať našetrených alebo ich získať zo spotrebného úveru či stavebného sporenia.

Na záver – je lepší nájomný byt či družstevný byt?

Jedna z otázok, ktoré ľudí so záujmom o družstevný byt trápi je to, či sú výhodnejšie a lepšie nájomné byty alebo družstevné byty. Je pravdou, že ak zaplatíte za družstevný byt, nezískavate ho automaticky do vlastníctva, ale vždy máte možnosť tento byt odkúpiť a vo väčšine prípadov za pomerne nízku zostatkovú cenu.

Pri nájomnom byte, najčastejšie obecnom a mestskom, je tiež šanca na odkúpenie, ale podmienky sú obvykle zložitejšie a doba odkúpenia je nepomerne dlhšia ako pri družstevných bytoch. Veľký rozdiel je aj vo finančnom porovnaní – pri nájomných bytoch sa platí obvykle vyššie „nájomné“ ako pri družstevných bytoch a konečná suma na odkúpenie je tiež vyššia.