Navýšenie hypotéky – postup, poplatky, príklady

Mnohí ľudia, ktorí už svoju hypotéku pravidelne splácajú, po čase zistia, že požičaná suma pre nich nie je dostačujúca. Niekto plánuje k stávajúcej nehnuteľnosti pristaviť ďalšie priestory, iný potrebuje pár tisíc eur na zariadenie domácnosti.

Nie je vylúčené, že po niekoľkých rokoch splácania sa nám rozrastie rodina. Pri žiadaní o hypotéku sme s týmto scenárom síce nepočítali, no momentálne je nás v domácnosti viac a tak potrebujeme väčšie priestory, než v minulosti. Koľko nás táto úprava výšky hypotéky bude stáť a či je vôbec možné takúto zmenu realizovať?

Pred žiadosťou o prvú hypotéku

Najprv by sme mali reálne zhodnotiť celkovú sumu, ktorú si plánujeme požičať. Pokiaľ by sme si požičali menej, nie je vylúčené, že by sme po čase žiadali o peniaze znovu, čo by sa nezaobišlo bez opätovného spisovania zmlúv, a hlavne ďalšieho vystaveného úveru.

Ak by sme si, naopak, požičali vyššiu sumu, než by sme reálne plánovali minúť, opäť by sme sa istým spôsobom znevýhodnili, pretože by sme si tak pravdepodobne predĺžili dobu splatnosti úveru, čím by sme na úrokoch zaplatili viac.

Primeraný výpočet potrebných financií je teda základom pre žiadosť o hypotéku s optimálne nastaveným úrokom a dobou splatnosti. Každá dodatočná úprava parametrov hypotéky je totiž spoplatnená.

Tu je niekoľko konkrétnych príkladov

Podľa aktuálneho cenníka Tatra Banka v prípade navyšovania klasickej hypotéky započíta poplatok 0,8 % zo sumy, o ktorú si klient hypotéku zvýši. Minimálna výška tohto poplatku je 250 eur. Ešte vyššej sume sa nevyhnú osoby, ktoré získali pôžičku bez dokladovania príjmu. Pre tých je nastavený poplatok až 1,4 % z navýšenej sumy.

Prima Banka má poplatok ešte vyšší a to 1 % z celkovej výšky úveru (pôvodná čiastka + navýšenie).

Vo VÚB Banke hypotekárny úver nie je možné navýšiť. Existuje ale možnosť refinancovania úveru novým úverom, ktorým svoj predošlý úver klient splatí. Poplatok za poskytnutie nového úveru je 0,8 % z jeho hodnoty, maximálne však 1 000 €. Nový úver je dokonca možné získať bez poplatku za nasledovných podmienok:

• výška novej flexihypotéky bude väčšia alebo rovná 130 % zostatku vyplácanej hypotéky
• nová flexihypotéka bude minimálne o 10 000 € vyššia, než zostatok vyplácanej hypotéky

Zvýhodnení zvyknú byť žiadatelia, ktorí žiadajú o úver banku, ktorej sú klientmi. Niektoré banky majú poplatok nižší, iné dokonca poplatok neúčtujú vôbec.

Ostaňme v banke a žiadajme ďalšiu hypotéku

V tomto prípade síce nejde o priame navýšenie aktuálnej hypotéky, ale o získanie druhej hypotéky v rovnakej banke. Druhú hypotéku si nastavíme na požadovanú vyššiu sumu a splatíme ňou predchádzajúci úver.

Nevyhneme sa však uhradeniu poplatku za predčasné splatenie starej hypotéky. Poplatok závisí na jednotlivých bankách. V priemere sa pohybuje medzi 3 – 6 % z nesplatenej istiny.

Odmietla banka navýšiť hypotéku?

Áno, aj takáto možnosť pripadá do úvahy a môže sa stať, že súčet pôvodného úveru a sumy jeho navýšenia môže byť v porovnaní s bonitou klienta privysoký na to, aby mu bolo navýšenie hypotéky odsúhlasené.

V tomto prípade máme jedinečnú možnosť získať výhodnejší úver a to aj s navýšením. Konkurenčný boj bánk zapríčiňuje, že takmer vždy sa nájde iná banka, ktorá bude ochotná aktuálny úver refinancovať. 

To znamená, že druhá banka splatí náš aktuálny hypotekárny úver a vystaví nám nový, ktorý pravdepodobne bude výhodnejší. Zároveň je možné tento úver navýšiť o požadovanú hodnotu.

Pokiaľ by sme si ponechali rovnakú mesačnú splátku, hodnota hypotéky je vyššia, čím sa automaticky predlžuje doba splatnosti. Dvojnásobne to platí v prípade, že by sme chceli svoje mesačné splátky znížiť. Celková doba splatnosti by sa tak ešte viac predĺžila a záležalo by iba na výške úroku, či by sme v konečnom dôsledku aj niečo ušetrili alebo by sme len vymenili banku.

Konkrétne výpočty nie je možné špecifikovať a preto je lepšie konzultovať záležitosť s viacerými odborníkmi a nenechať sa iba nalákať niektorou z reklám bánk, ktoré refinancovanie hypotéky umožňujú. S vidinou získania nových klientov totiž banky často nezverejňujú všetky podstatné informácie.

Doba fixácie

Banky pri podpise úverovej zmluvy ponúknu dobu fixácie úroku. Tá býva väčšinou 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Podľa nového nariadenia by koniec doby fixácie a prípadné zvýšenie úroku mal byť klientovi oznámený minimálne 2 mesiace pred jeho uplynutím.

V čase ukončenia doby fixácie je najvhodnejšia doba na prípadnú zmenu banky. Máme totiž nárok prejsť inam bez poplatku, pretože pokiaľ banka úrok na hypotéke zvýši, nie je to naša chyba.

Problém nastáva, pokiaľ by sme sa rozhodli pre prechod do inej banky ešte počas doby fixácie. Vtedy si na nás banka „zgustne“, čo sa prejaví vo výške poplatku za predčasné splatenie (minimálne 4 %). Tento poplatok bude, samozrejme, súčasťou novej hypotéky v inej banke.

Tretia strana

Všetky predošlé odporúčania sa týkali predpokladu, že nám zvýšenie hypotéky odsúhlasia. Ak by sme však došli k záveru, že hypotéku nám skutočne nikto neodsúhlasí, ale peniaze potrebujeme akútne, skúsme osloviť banku alebo nebankovú spoločnosť so žiadosťou o bežnú pôžičku.

Treba si pamätať, že úroky na krátkodobých pôžičkách sú vyššie a neraz sa spájajú aj s rôznymi ďalšími poplatkami (najmä u nebankoviek). Náhly nedostatok peňazí každopádne môžu pomôcť vyriešiť. 

Záver

Nakoľko pri žiadaní o hypotéku skutočne nikto nemá možnosť predvídať, či ju časom bude navyšovať alebo nie, jediným možným krokom v budúcnosti je spraviť si podrobný prieskum.

Pýtajme sa na túto možnosť najprv vo svojej banke, neskôr u konkurencie. Neponáhľajme sa a skúsme triezvo zvážiť všetky pre a proti, pretože splácať budeme ešte dlhé roky a aj minimálna odchýlka v úroku sa v konečnom dôsledku môže „pretaviť“ do vysokej sumy.