Hypotéka a stavebný úver – rozdiely, výhody, recenzia

Na prvý pohľad sa stavebný úver a hypotéka javia ako veľmi podobné produkty – máte záujem o nové bývanie a vďaka nim sa k nemu dostanete.

Nie vždy je klientom jasné, čo vlastne každý z týchto produktov prináša a aké sú medzi nami rozdiely. Práve preto sme sa rozhodli pozrieť sa na výhody a nevýhody stavebného úveru a hypotéky.

Čo je stavebný úver?

Stavebný úver je podobne ako hypotéka úver určený na financovanie bývania. Jeho špecifikom je, že aby ste ho mohli začať čerpať, musíte predtým sporiť finančné prostriedky cez stavebné sporenie.

Pokiaľ uplynuli aspoň dva roky, poctivo ste sporili a dosiahli ste dostatočné hodnotiace číslo, banka vám tieto peniaze uvoľní a na zvyšok hodnoty nehnuteľnosti vám poskytne úver.

Jednotka v poskytovaní stavebných úverov je Prvá stavebná sporiteľňa.

Zvyčajne by však nasporená čiastka nemala byť nižšia ako 40 % celkovej sumy, ktorú potrebujete. Za dva roky nemusí byť úplne jednoduché toľko našetriť, preto sa sporenie neraz pretiahne.

Stavebné sporenie sa zvyčajne uzatvára s viazanosťou na 6 rokov. Do tejto doby musíte každé použitie prostriedkov dokladovať, výber je navyše spoplatnený. Až po šiestich rokoch sa k nasporeným peniazom dostanete bez toho, aby ste za to boli penalizovaný.

A čo hypotéka?

Hypotéka na bývanie je produkt určený na financovanie bývania, ktorý môžete dostať prakticky okamžite. Poskytuje relatívne výhodné podmienky a teoreticky ho viete dostať aj bez našetrených prostriedkov, čo však platí a bude platiť stále menej.

Na základe odporúčania NBS by mali banky čoraz menej poskytovať stopercentné hypotéky. Tieto odporúčania sú nastavené tak, aby bolo možné získať takýto úver každým rokom čoraz ťažšie. Banky sa síce týmito odporúčaniami riadiť nemusia, no väčšina z nich ich zodpovedne berie do úvahy.

Hypotéky sa vyznačujú prísnymi pravidlami pri overovaní schopnosti splácať, časté sú vysoké poplatky, no zároveň existujú aj rôzne zvýhodnenia, ako napr. hypotéka pre mladých. Tá ponúka také podmienky, s ktorými sa štátna prémia alebo o pár stotín percenta nižší úrok nedokáže porovnávať.

Stavebný úver alebo hypotéka?

Stavebné úvery si svoje chvíle “slávy” prežili, dnes však ustupujú práve lacným ponukám hypoték. Kým stavebné úvery totiž v minulosti poskytovali výhodnejšie podmienky a zaujímavou bola aj štátna prémia, dnes sú tieto rozdiely prakticky zmazané.

Ponuka hypotekárnych úverov je v týchto rokoch mimoriadne výhodná a ak sa niekedy oplatili, tak je to teraz. Obzvlášť ak máte možnosť využiť zvýhodnenie pre mladých.

K takémuto domčeku sa dostanete oboma spôsobmi, každý však ponúka iné výhody.

Navyše, štátna prémia poskytovaná k stavebnému sporeniu každým rokom vyžaduje náročnejšie podmienky, pričom sa jej výška od roku 2010 nezmenila – je to presne 66,39 eur ročne. To síce samozrejme poteší, no výraznejšou pomocou to pri snahe o zaobstaranie si nového bývania nie je.

Kedysi sa táto prémia pohybovala vo výške okolo 200 eur a nie je vylúčené, že pri takomto klesajúcom trende bude raz úplne zrušená.

POZOR: Štátnu prémiu dostanete len vtedy, keď nehnuteľnosť staviate. V opačnom prípade vám bude dodatočne odobratá.

Ak však presne viete, ako sa bude vaša budúcnosť vyvíjať, ak máte jasnú predstavu o tom, ako si za niekoľko rokov zaobstaráte svoje bývanie, ak nespĺňate podmienky na štátny príspevok pre mladých a chcete ušetriť nejaké to euro, stavebný úver môže byť stále výhodou.

Rozdiely v úrokoch sa síce zmazávajú, no podstatný rozdiel môžu urobiť aj vysoké poplatky pri hypotekárnych úveroch, pri nižších stavebných úveroch navyše do určitého limitu nepotrebujete ručiteľa. Tento limit má pritom každá sporiteľňa nastavený inak.

Naše porovnanie hypotéka – stavebný úver:

Hypotéka	Stavebný úver
+ nízky úrok, všeobecne výhodné podmienky	+ zvyčajne ešte nižší úrok, ako pri hypotéke
+ pri splnení podmienok možnosť využiť štátny príspevok pre mladých	+ za určitých podmienok nepotrebujete ručiteľa
+ teoreticky až do 100% z hodnoty nehnuteľnosti	+ po splnení podmienok štátna prémia 66,39 eur
+ možnosť vybaviť si vlastné bývanie do niekoľkých dní/týždňov	+ bez skúmania bonity
+ možnosť splácať desiatky rokov	+ nízke poplatky za vybavenie
+ možnosť refinancovať	+ mimoriadne splátky bez poplatku
– často vysoké poplatky	+/- fixná úroková sadzba (či je to výhodou, to závisí od vývoja trhu)
– o niečo vyšší úrok	– nemožnosť získať úver okamžite, minimálne po dvoch rokoch
– potreba ručiteľa alebo založenia nehnuteľnosti	– kratšie lehoty splácania
– mimoriadne splátky bez poplatku len po skončení fixácie úrokovej sadzby	– nemožnosť refinancovať
– podrobné skúmanie vašej bonity

Pre koho je výhodnejší stavebný úver?

Hoci na popularite naberajú tzv. reverzné hypotéky, ktoré sú špecificky určené pre starých ľudí, práve v tejto vekovej kategórií vidíme v súčasnosti cieľovú skupinu stavebných úverov.

Doložiť príjem môže byť v dôchodkovom veku dosť problematické, cez stavebné sporenie a pravidelné vklady viete banke dokázať, že nemusí mať obavy a môže vám úver bezpečne poskytnúť.

Stavebné úvery môžeme s trochou nadhľadu označiť za “tradičný” produkt, ktorý zíde na um každému, kto má o nové bývanie záujem. Preto po ňom okamžite siahnu napríklad tí, ktorí nie sú až tak dobre informovaní o iných možnostiach.

V skutočnosti si však myslíme, že aj hypotéka vyžaduje nejakú tú finančnú prípravu (nasporenie prostriedkov), keďže väčšina klientov jednoducho na stopercentný hypotekárny úver nebude mať nárok.

Pre koho je výhodnejšia hypotéka?

Hypotéky sú najvýhodnejšie vo svojej histórií a nič nenasvedčuje tomu, že by sa to v najbližšom období malo zmeniť. Je to modernejší produkt, ktorý dovoľuje prakticky komukoľvek s dostatočnou bonitou zabezpečiť si vlastné bývanie.

Na rozdiel od stavebných úverov poskytuje hypotéky takmer každá banka, konkurencia je teda vyššia, čo prispieva k ešte výhodnejším podmienkam. Pre mladých do 35 rokov sa navyše oplatí ešte viac.

Je komplikovanejšia čo sa týka dokladania príjmu, banka si vás poriadne zo všetkých strán preklepne a už menšie zaváhanie z minulosti môže byť problém.

Na druhú stranu, na rozdiel od stavebného úveru je hypotéka prenosná, nemusíte sa teda báť, že by sa v priebehu času objavili výrazne výhodnejšie podmienky. Ak príde iná banka s lepšou ponukou, jednoducho prejdete k nej.

Záverečné zhrnutie

Z nášho pohľadu stráca stavebný úver čoraz viac – podmienky sú stále menej výhodné, štátna prémia nižšia a v porovnaní s hypotékami ponúka len málo výhod. Napriek tomu sa stále určite nájdu klienti, ktorým práve tieto benefity presne vyhovujú, resp. im náročné podmienky bánk pri hypotékach nedovolia si takýto úver vziať.

V každom prípade je najlepším riešením (ako pri každom finančnom produkte) vyhľadať pomoc poctivého a kvalifikovaného odborníka, ktorý sa na vaše požiadavky pozrie a nájde vám produkt ako šitý na mieru.

Hľadáte najlepšiu hypotéku na trhu?

Venujte 5 minút našej hypokalkulačke. Po jej nezáväznom vyplnení získate do niekoľkých minút ponuky od všetkých slovenských bánk.