Hypotéky vo svete – kde získat najnižšiu hypotéku

Myslíte si, že u nás sú hypotéky drahé a úroky príliš vysoké? Čiastočne máte pravdu, pretože aj v Európe je zopár krajín, kde môžete získať hypotekárny úver lacnejšie a za lepších podmienok. Rozdiely ale nie sú až tak markantné, ako by sa mohlo zdať na prvý pohľad.

V našom dnešnom článku sa pozrieme bližšie na to, aké sú podmienky hypoték v niektorých Európskych krajinách, ale napríklad aj v USA a Ázii. Paradoxom je, že čím je krajina bohatšia, tým má napríklad úrokové sadzby nižšie – to platí ale najmä v Európe. Poďme sa spolu pozrieť na rozdiely a podobnosti v hypotékach.

Hypotéky v Českej republike

Najbližšie k nám je asi Česká republika, kde pôsobí veľa bánk, ktoré poznáte aj u nás – napríklad ČSOB, mBank, Zuno alebo UniCredit Bank. Hypotéky v Českej republike sa neodlišujú charakteristikou od tých našich a požičať si môžete tak na kúpu nehnuteľnosti, ako aj na jej stavbu, rekonštrukciu a prípadne aj bezúčelovo na čokoľvek. Rovnako ako u nás, aj tu poznajú refinančné hypotekárne úvery.

Bežné hypotekárne úvery v ČR majú tieto parametre:

• výška úveru – od 200 000 Kč do 10 000 000 Kč (čo je cca od 7 400 € do 370 000 €)
• doba splatnosti – od 3 do 30 rokov, niektoré banky môžu mať napr. na refinančnú hypotéku splatnosť až do 40 rokov
• úrok – ak si beriete hypotéku na 100 % hodnoty nehnuteľnosti, je úrok vyšší, zhruba okolo 3 %, najnižšie sú tesne pod 2 % ročne
• fixovanie úroku – ponuka doby na fixáciu úroku je naozaj veľmi pestrá, prakticky od fixu na 1 rok až po fix na 10 alebo 15 rokov, výnimočne aj na dlhšie

Rakúske hypotéky sú primerané platom aj cenám

Náš západný sused, Rakúsko, je destináciou na bývanie pre mnohých Slovákov, najmä v pohraničnej oblasti susediacej s Bratislavou. Ceny nehnuteľností a platy sú oproti našim vyššie, zhruba dvojnásobne (platy niekedy aj viac) a parametre hypoték sú tomu prispôsobené. Aj preto je bežné brať napríklad hypotéku na oveľa vyššiu sumu ako u nás alebo v Českej republike.

Najčastejšie sú rakúske hypotéky s nasledovnými podmienkami:

• výška úveru – od 50 000 € do 990 000 €, čo je viditeľne viac ako u nás
• doba splatnosti – najčastejšie sú doby splatnosti na 10 až 30 rokov a väčšina bánk požičiava hypotéky práve s touto lehotou
• úrok – jeho sadzba závisí od regiónu, hodnoty nehnuteľnosti, bonity klienta a typu úveru; najnižšie sadzby začínajú cca pri 1,25 % ročne, priemer je niekde medzi 1,5 až 2 %
• fixovanie úroku – tu je to podobné ako u nás a v ČR, na výber sú fixácie na niekoľko rokov, ale najviac si ľudia fixujú úrok aj na viac ako polovicu splatnosti hypotéky, napríklad aj na 20 rokov

Bývať v Rakúsku pri jazere je síce krásne, ale nehnuteľnosti sú tu drahšie ako u nás.

Rumuni majú lacné bývanie, ale drahé úvery

Rumunsko je krajina, ktorá patrí platmi medzi najchudobnejších členov Európskej únie. Podobne ako ČR, v Rumunsku je ešte stále vlastná mena, no hypotéky sú tu veľmi podobné tým našim.

Na rozdiel od Slovenska, Rakúska alebo Česka, priemerná úroková sadzba úverov na kúpu, stavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti je oveľa vyššia, takmer na dvojnásobnej úrovni. Tiež tu majú hypotéky nižšiu maximálnu výšku.

Takéto sú najčastejšie hodnoty bežných hypoték:

• výška úveru – od 36 000 RON (cca 8.000 €) do 1 125 000 RON (do 250 000 €) – niektoré banky obmedzujú výšku hypotéku najviac do 75 % hodnoty nehnuteľnosti
• doba splatnosti – niektoré hypotéky sa dajú získať v Rumunsku aj na 35 rokov, avšak najbežnejšia je splatnosť od 20 do 30 rokov
• úrok – hypotéky na kúpu prvej nehnuteľnosti (tu je Rumunsko typom hypoték podobné západným krajinám EÚ) majú úrok pod 3 %, tie ostatné medzi 3,5 až 4 %
• fixovanie úroku – väčšina hypoték má fixáciu na celú dobu splatnosti úveru a to aj vzhľadom na minimálnu dobu splácania najčastejšie 20 rokov

Európe vládne Nemecko – aj v úveroch

Nemecko patrí jednoznačne medzi najbohatšie krajiny v Európe a ukazuje sa to aj vo finančnom a bankovom sektore. Nemecko si dlhodobo požičiava napríklad aj ako štát za najvýhodnejšie úroky, pričom ich dlhopisy patria medzi najstabilnejšie.

Čo sa týka súkromných financií, aj v Nemecku poznajú hypotéky na bývanie, ale napríklad aj na stavbu nehnuteľnosti alebo jej väčšiu rekonštrukciu, prípadne refinančné hypotéky.

Nemecké hypotéky majú bežne nasledovné parametre:

• výška úveru – minimálna suma bežne 50 000 €, maximálna suma do 750 000 € až 1 000 000 €
• doba splatnosti – najdlhšia lehota býva do 30 rokov, najkratšia od 10 alebo 15 rokov, závisí to aj od typu hypotéky a banky
• úrok – z hľadiska úrokovej sadzby patria hypotéky v Nemecku medzi extrémne lacné, s flexibilnou úrokovou sadzbou je to už od 0,89 %, bežný úrok je do 1,5% ročne
• fixovanie úroku – Nemci využívajú najviac asi flexibilný úrok, ktorý nie je fixovaný, ale je možné si vybrať aj niekoľkoročné doby fixácie

INDIVIDUÁLNE ODLIŠNOSTI: Na prvý pohľad je úrok v Nemecku síce extrémne nízky, avšak závisí to od veľa okolností – či kupujete prvú nehnuteľnosť, či staviate alebo kupujete novú nehnuteľnosť alebo už staršiu, či ste sám alebo máte rodinu, či ste už predtým nehnuteľnosť financovali a samozrejme to závisí aj od bonity žiadateľa, hodnoty nehnuteľnosti a niektorých parametrov hypoték. Je to teda veľmi podobné ako u nás, dokonca ešte individuálnejšie!

Briti sú opatrnejší

Veľká Británia sa odlišuje od kontinentálnej Európy v mnohých veciach, ale hypotekárny trh tu funguje veľmi podobne ako napríklad v Nemecku. Briti poznajú trocha odlišné typy hypoték ako my – majú tu síce hypotéku na kúpu domu, ale odlišujú, či ide o vašu prvú alebo až ďalšiu nehnuteľnosť.

Banky potom ponúkajú aj hypotéky na stavbu nového domu, na refinancovanie predošlej hypotéky a na refinancovanie hypotéky pôvodného majiteľa, od ktorého kupujete nehnuteľnosť.

Ak by ste chceli hypoúver vo Veľkej Británii, najčastejšie sa stretnete s týmito podmienkami:

• výška úveru – od 5 000 GBP (cca 6 000 €) do 1 000 000 GBP (cca 1,2 milióna €) – niektoré banky môžu odmietnuť financovať určitými typmi hypoték nehnuteľnosti s hodnotou menšou ako 400 000 GBP a niektoré nehnuteľnosti nie je možné založiť
• doba splatnosti – tu nie sú veľké rozdiely oproti nám, lehota splácania je obvykle od 1 do 35 rokov
• úrok – v závislosti od typu hypotéky a pomeru úveru k hodnoty nehnuteľnosti sa pohybujú úroky od 1,2 % ročne až po 2 %, v extrémnych prípadoch aj viac
• fixovanie úroku – najčastejšie sú k dispozícii buď krátkodobejšie fixácie na 2 alebo 3 roky, prípadne fixácia na 10 rokov, ale veľa Britov zvolí fixovanie úrokovej sadzby na celú dobu splatnosti úveru

Talianske banky s vyšším úrokom ako u nás

Poslednou krajinou, ktorú si porovnáme v rámci nášho porovnania hypoúverov v Európe, je Taliansko. Taliansko je typickým predstaviteľom južnej časti Európy, ktorá má o niečo iné úroky ako jej zvyšok – obvykle vyššie, pretože realitný trh tu zaznamenal pri poslednej kríze väčšie otrasy.

Situácia je ale stále o niečo lepšia ako napríklad v Španielsku. Taliani tiež poznajú hypotéky na kúpu a stavbu nehnuteľnosti, ako aj tie refinančné.

Najbežnejšie hypoúvery v Taliansku majú tieto parametre:

• výška úveru – minimálna suma hypoték začína pri 30 000 €, maximálna je obvykle do 800 000 € až 1 000 000 € (niektoré banky môžu financovať nehnuteľnosti ale len do 80 % ich hodnoty, čiže neponúkajú stopercentné hypotéky)
• doba splatnosti – pri bežných hypotékach na kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti je to od 5 do 30 rokov, pri niektorých refinančných len do 20 rokov
• úrok – najnižšie úroky na hypotéky sú okolo 2 %, čo je viac ako u nás, ale výnimkou nie je ani úrok blížiaci sa k 3 %
• fixovanie úroku – Talianske banky umožňujú fixovať úroky najčastejšie do 10 rokov, výnimkou nie sú ani variabilné úrokové sadzby; fixácia na celú splatnosť hypotéky je skôr výnimočná

Nad Talianskom a inými krajinami južnej Európy sa počas hypotekárnej krízy zmrákalo najviac.

Nový Zéland? Krásna krajina, ale hypotéku radšej nie

Poďme sa teraz pozrieť ďalej a pre naše porovnanie hypoték vo svete sme si vybrali ako prvý Nový Zéland. Požičať si tu môžete úver na kúpu prvého domu, kúpu ďalšieho domu, stavbu vlastného domu, na kúpu nájomného domu a aj na renováciu existujúceho staršieho domu.

Podľa typu hypotéky vám banky ponúknu mierne odlišné parametre úverov, ale bohužiaľ, úroky sú tu veľmi vysoké pri každom type.

Bežná hypotéka na Novom Zélande má tieto limity a podmienky:

• výška úveru – minimálne sa dá požičať obvykle 5 000 NZD (zhruba 3 300 €), najviac až do 5 000 000 NZD (3,3 milióna €), ale to musíte mať naozaj vysokú bonitu a najmä príjem pre hypotéku
• doba splatnosti – lehota splatnosti hypoték na Novom Zélande je podobná tej našej a tak banky ponúkajú štandardne dobu splatnosti na 1 až 30 rokov
• úrok – najnižšia úroková sadzba je pri hypotékach na 1 alebo 2 ročný fix a to tesne pod 5 % ročne; všetko ostatné má úrok od 5 do 6 %
• fixovanie úroku – veľmi populárnou je plne variabilná a plávajúca úroková sadzba, prípadne len krátke fixovanie úroku na 1 až 2 roky – fixovanie na dlhšie obdobie sa využíva len veľmi zriedkakedy

Exotika v Hong Kongu niečo stojí

Presuňme sa teraz trocha severnejšie, konkrétne do Ázie. Tento kontinent zažíva obrovský ekonomický boom a my sme si vybrali pre naše porovnanie Hong Kong. Známe svetové centrum obchodu a finančníctva patrí rozhodne medzi najbohatšie svetové destinácie.

Aj tu sa dá požičať napríklad na kúpu nehnuteľnosti, ale napríklad si môžete zobrať úver aj na investovanie do nehnuteľností a ich následný prenájom.

Ak by ste mali záujem o hypoúver v Hong Kongu, stretnete sa s týmito parametrami:

• výška úveru – podľa bonity to môže byť od 50 000 HKD (zhruba 6 000 €) až do 10 000 000 HKD (vyše 1,1 milióna €); v prípade extrémnej bonity nie je ale samozrejme problém získať aj oveľa viac, napríklad aj 100 000 000 HKD a viac
• doba splatnosti – najčastejšie vám banky ponúknu lehotu splácania hypotéky od 5 do 30 rokov
• úrok – oproti Európe je aj v tejto časti Ázie úrok na vyššej úrovni, hoci nie až tak ako na Novom Zélande a priemerná sadzba je tesne pod 3 % ročne
• fixovanie úroku – banky uplatňujú najviac buď plávajúcu úrokovú sadzbu alebo dlhodobé fixovanie, niekedy aj počas celej splatnosti hypotekárneho úveru

INVESTIČNÉ HYPOTÉKY: Na rozdiel od Európy sú v Ázii mimoriadne rozšírené aj tzv. investičné hypotéky, kde banky zvyknú uplatňovať niektoré benevolentnejšie podmienky. Napríklad do vašich príjmov pre posúdenie úveru zarátajú aj príjmy z budúceho prenájmu, prípadne zafixujú úrokovú sadzbu na celú dobu splatnosti úveru a nebudú meniť jeho podmienky počas jeho splácania. Je to veľký rozdiel oproti tomu, aké sú podmienky hypotéky u nás.

USA sú krajinou neobmedzených možností, aj hypoték

O Spojených štátoch Amerických sa hovorí, že sú krajinou neobmedzených možností a nepochybne to platí aj v prípade hypoték. Bohužiaľ, z minulosti máme príklad, že nie vždy je to na prospech veci – svetová finančná kríza začala v roku 2008 práve u nich, a to v dôsledku príliš mäkkých podmienok na schvaľovanie hypoték. Po novom si už dávajú v USA väčší pozor a tomu prispôsobili aj podmienky, parametre a limity hypoúverov.

Najčastejšie majú americké hypotéky v USA tieto hodnoty:

• výška úveru – najčastejšie sú hypotéky k dispozícii od 40 000 USD (cca 36 000 €) do 500 000 USD (cca 450 000 €) – ak si chce klient požičať viac, podlieha prísnejšiemu preverovaniu, ale je to možné
• doba splatnosti – bežná doba splatnosti hypoték je od 10 do 25 rokov, požičať sa dá ale aj na 30 rokov a pri individuálnom schválení a posúdení aj na dlhšie
• úrok – najnižšie úroky na hypotéky začínajú pod 3 % ročne, ale závisí to od bonity žiadateľa aj hodnoty nehnuteľnosti a v prípade horších podmienok to môže byť od 3,5 do 4 %
• fixovanie úroku – hypotéky v USA majú najčastejšie strednodobé až dlhodobé fixácie, najčastejšie buď 10 až 20 rokov, prípadne po celú dobu splatnosti úveru

Porovnanie hypoték zo sveta

Aby ste mali lepší prehľad, pripravili sme si pre vás jednoduché porovnanie vo forme tabuľky. Vybrali sme si hypotéku vo výške 100 000 € a so splatnosťou 20 rokov. Snažili sme sa zvoliť všetky ostatné parametre v krajinách tak, aby sme získali čo najlepšie podmienky hypotéky. Takto to vyzerá:

Krajina	Úrok v % (p.a.) pri výpočte hypotéky	Mesačná splátka	Celková suma zaplatená za hypotéku
Nemecko	0,89 %	455 €	109 200 €
Veľká Británia	1,20 %	469 €	112 560 €
Rakúsko	1,25 %	471 €	113 040 €
Česká republika	1,89 %	501 €	120 240 €
Taliansko	2,00 %	506 €	121 440 €
Hong Kong	2,80 %	545 €	130 800 €
USA	2,88 %	549 €	131 760 €
Rumunsko	3,47 %	578 €	138 720 €
Nový Zéland	4,75%	646 €	155 040 €

Ako vidno, rozdiel medzi najvýhodnejšou hypotékou, čiže v Nemecku, a najmenej výhodnou, čiže na Novom Zélande, je takmer 200 € mesačne – čo počas celej doby splatnosti činí rozdiel v celkovej sume zaplatenej za hypotéku dokopy viac ako 45 000 €. Nehnuteľnosti na Novom Zélande stoja však spravidla menej o cca 20 až 30 %, Nemci majú zas ale vyššie príjmy.

Najdôležitejšia otázka: mohli ste sa narodiť aj lepšie?

Jednoznačná odpoveď znie – áno. Pri celkovom porovnaní výšky platov a úrokovej sadzby vychádza najlepšie Nemecko, treba si však uvedomiť, že tamojšie nehnuteľnosti sú oveľa drahšie ako u nás. Netreba však hneď prepadať depresiám, pretože Slovensko je na tom ešte pomerne dobre – napríklad úroky v USA sú dvojnásobne vyššie ako u nás, na Novom Zélande dokonca aj trojnásobne vyššie.

Podľa aktuálnych trendov napríklad v cenách nehnuteľností to vyzerá tak, že nás čaká poriadne horúca hypotekárna jeseň. Isté je, že ak premýšľate o kúpe nehnuteľnosti, úroky na hypotékach sú u nás na historicky najnižších úrovniach a zrejme by bolo naivné čakať, že klesnú napríklad na hodnoty podobné tým v Nemecku. Načo teda čakať? Práve naopak, čakať netreba príliš dlho.