Predčasné splatenie hypotekárneho úveru – poplatky

Poplatok za predčasné splatenie hypotéky patrí ešte stále medzi veľkých strašiakov každého klienta banky, ktorý premýšľa, že by chcel hypotéku predčasne splatiť alebo si ju preniesť inam. Aké vysoké sú v skutočnosti poplatky spojené s predčasným splatením hypotekárneho úveru?

Na poplatky u hypotéky si väčšina z nás zvykla, pretože aj napriek veľkej konkurencii bánk sa vo väčšine prípadov stáva, že jednoducho počas obdobia mimo najväčších akcií nie je možné si väčšinou hypotekárny úver bez rôznych poplatkov vybaviť.

Či už ide o poplatky za vybavenie a schválenie úveru, prípadne poplatky za zmenu v úverovej zmluve, hypotéka z tej či onej banky skrátka niečo stojí a to nielen na úrokoch, ale aj na týchto poplatkoch. A nimi to zďaleka nekončí.

Poplatky za hypotéku totiž majú banky nielen pri vybavovaní úveru, ale aj pri jeho možnom predčasnom splatení, či už úplnom alebo čiastočnom. Týka sa to takmer všetkých bánk a hoci niektoré ponúkajú určité možnosti využiť aspoň raz za čas nejakú zľavu, poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru je zatiaľ pevnou súčasťou ich cenníka. 

Zákon v súčasnej podobe umožňuje ale využiť možnosti, kedy je možné splatiť hypotéku aj bez zinkasovania tohto poplatku.

Kedy je možné predčasné splatenie hypotéky bez poplatku?

Zákon hovorí, že predčasné splatenie hypoúveru bez sankčného poplatku alebo bez pokuty musí banka umožniť v dvoch prípadoch. Prvým je ukončenie obdobia fixácie úrokovej sadzby v prípade, že v zmluve o hypotekárnom úvere je takáto doba medzi bankou a klientom dohodnutá.

Druhý prípad nastáva vtedy, ak má klient variabilnú úrokovú sadzbu bez fixovania sadzby – vtedy je možné splatenie časti alebo celého úveru v prípade, ak príde k zmene úrokovej sadzby.

Tieto dva prípady sú uzákonené v legislatíve, avšak v súčasnej podobe neexistuje žiadny strop pre výšku poplatku mimo spomínaných dvoch prípadov. Od nedávna však platí novelizácia zákona o úveroch na bývanie, kde už je vymedzená maximálna suma poplatku za predčasné splatenie úveru na bývanie, a to vo výške najviac 1 %.

Na druhú stranu treba povedať, že viacero bánk vychádza už dnes klientom v ústrety aspoň v tom, že umožňuje pravidelne, napríklad raz za rok či iné obdobie, splatiť aspoň časť hypotéky bez poplatku.

Oznámenie a žiadosť o predčasné splatenie úveru

To, kedy môžete ako klient predčasne splatiť hypotéku bez poplatku, Vám banka musí oznámiť. Pred ukončením fixácie úrokovej sadzby alebo pred jej zmenou je banka povinná dva mesiace pred daným termínom oznámiť klientovi písomnou formou túto skutočnosť a tiež ďalšie informácie, ktoré by mali pomôcť klientovi sa zodpovedne rozhodnúť, ako bude postupovať ďalej.

Banka musí zaslať klientovi nasledujúce informácie:

• oznámenie o uplynutí doby fixácie
• oznámenie o zmene úrokovej sadzby
• aktuálnu výšku úrokovej sadzby
• výšku úrokovej sadzby na nasledovné obdobie
• výšku hrubej marže na nasledovné obdobie

Má sa za to, že ak klient na toto písomné oznámenie od banky nereaguje, vyjadruje súhlas s novými podmienkami. Ak sa však začne aktívne zaujímať o svoje možnosti, banka je povinná mu oznámiť aj presný termín ukončenia fixácie alebo termín, kedy je možné hypotekárny úver čiastočne alebo úplne splatiť. 

K tomuto dátumu si môže klient buď pripraviť hotovosť na splatenie hypotéky, prípadne sa dohodnúť s konkurenčnou bankou na jej prenesení a to bez poplatku za predčasné splatenie v starej banke.

Aké sú podmienky a poplatky za predčasné splatenie hypotéky v jednotlivých bankách

Každá banka pristupuje k svojim klientom individuálne a to sa týka vo všeobecnosti aj poplatkov. Či už ide o poplatky za vybavenie hypotéky alebo naopak za predčasné splatenie hypotéky, tie sú rôzne.

Dôležité je vedieť aj to, že sú rôzne podmienky napríklad pre mimoriadne splátky, ktorými sa tiež dá hypotéka z istej časti predčasne splatiť. Viacero bánk ponúka aj online kalkulačku pre výpočet rôznych poplatkov a istín.

Tu je prehľad niektorých bánk a podmienok pre predčasné splatenie hypoúveru.

1. SLSP

Slovenská sporiteľňa neposkytuje možnosť mimoriadnych splátok bez poplatku a spoplatňuje predčasné splatenie celého úveru alebo aj mimoriadnu splátku hypotéky.

Výška poplatku pre oba prípady je 5% z výšky mimoriadne splátky alebo z výšky predčasného splatenia.

2. VÚB

Všeobecná úverová banka umožňuje mimoriadne splátky až do výšky 20% ročne bez poplatku.

Predčasné splatenie alebo mimoriadna splátka hypotéky nad túto hranicu sú účtované s poplatkom vo výške 5 % z predčasne splatenej čiastky alebo z výšky mimoriadnej splátky, najmenej však vo výške 166 €.

3. Tatra Banka

Tatra Banka umožňuje na rozdiel od viacerých konkurenčných bánk zaujímavú možnosť, a to je zrýchlené splácanie, kedy je možné každý mesiac k bežnej splátke priložiť ľubovoľnú sumu až do výšky trojnásobku tejto splátky.

Poplatok za predčasné splatenie hypotéky mimo túto možnosť je vo výške 5 % z predčasne splácanej istiny – ak ale ide o splatenie behom posledného roka, výška poplatku je len 0,5%.

4. ČSOB

Bez poplatku umožňuje ČSOB banka realizovať mimoriadne splátky hypotéky svojim klientom buď raz ročne alebo raz mesačne – raz ročne je to do 20 % zostávajúcej istiny a to cez pobočku ČSOB, prípadne raz mesačne je to do 1,5 % zostávajúcej istiny a to cez internet banking.

Úplné alebo čiastočné predčasné splatenie nad tieto hranice mimoriadnou splátkou Vás bude ako klienta stáť poplatok 5 % z objemu mimoriadnej splátky.

5. OTP Banka

Banka ponúka bez poplatku za predčasné splatenie možnosť realizovať mimoriadne splátky hypotéku až do výšky 20 % úveru ročne.

Predčasná splátka úveru alebo predčasné splatenie celého úveru vo vyššej sume je spoplatnené 5 % z predčasne splatenej istiny, minimálne vo výške 166 €.

6. UniCredit Bank

Banka má poplatok za predčasné splatenie úveru, ktorý je hypotekárnym úverom, vo výške 5% z predčasne splatenej sumy, najmenej však 166 €.

Je tu aj poplatok za mimoriadnu splátku a to tiež vo výške 5% z predčasne splatenej sumy, čiže najmenej 166 €.

7. mBank

Táto banka ponúka spotrebný úver na bývanie zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, čiže nejde o hypotekárny úver podľa paragrafu 68 zákona 493/2001 Z.z.

Napriek tomu ide parametricky o úver podobný bežným hypotékam v bankách. Mimoriadne splátky do výšky 20 % istiny úveru ročne zadarmo. Predčasné splatenie nad túto výšku istiny je s poplatkom 5% z predčasne splatenej sumy.

Predčasné splatenie hypotéky pre mladých

Osobitné podmienky na rozdiel od bežných komerčných hypoúverov ale platia pre hypotéku pre mladých. V tomto prípade je potrebné rátať s tým, že ide o úver, ktorý sa poskytuje aj s podporou od štátu a banky a to v zvýhodnení úrokovej sadzby na prvých 5 rokov o 3 percentuálne body oproti komerčnému úročeniu.

Ak máte túto hypotéku a rozhodnete sa ju predčasne vyplatiť do 4 rokov od jej vybavenia, musíte túto podporu vrátiť, čiže musíte vrátiť rozdiel medzi komerčným úrokom a zvýhodneným úrokom, čo môže byť aj niekoľko tisíc eur.

Záver

Predčasné splatenie hypotéky je spoplatnené v takmer všetkých bankách, závisí však od toho, kedy sa rozhodnete pre predčasné vyplatenie. Viacero bánk ponúka možnosť napríklad raz za rok alebo iné pravidelné obdobie čiastočne splatiť úver do určitej výšky, napríklad 10 % alebo 20 % z jeho výšky.

Ak sa ale rozhodnete pre plné splatenie hypotéky, napríklad aj pri prenesení do inej banky, bez poplatku je to len pri ukončení dobe fixácie alebo pri zmene úrokovej sadzby v prípade variabilnej sadzby. V ostatných prípadoch si banky účtujú poplatok, čiže predčasné splatenie hypotéky počas fixácie je spoplatnené a to najčastejšie do výšky 5 % z nesplatenej časti úveru.