Reverzná hypotéka – hypotekárny úver pre dôchodcov a seniorov

Reverzná hypotéka je veľmi populárny úver najmä v anglosaských štátoch. Pre konzervatívne ladených klientov na Slovensku bol pred niekoľkými rokmi zrejme podobný model nepredstaviteľným. Čo všetko reverzná hypotéka obnáša?

V priebehu času sme sa posunuli vpred a čoraz hlasnejšie sa začína hovoriť o tom, že reverzné hypotéky by sa čoskoro mohli objaviť aj v ponuke našich bánk.

Tradičný model so splácaním úveru, za ktorý banka poskytne dom – to je na Slovensku pomerne bežný model financovania vlastného bývania. No predstavme si veci reverzne, teda opačne. Čo keby sme my mali dom a banka bola tá, kto nám bude splácať, aby raz naša nehnuteľnosť pripadla jej? A presne to je reverzná hypotéka.

Ako reverzná hypotéka funguje?

Funguje to pomerne jednoducho. Banke klient odovzdá svoj dom do jej vlastníctva s tým, že banka sa mu zaviaže nielen splácať pravidelne rentu, ale navyše mu dovolí v “jej” dome bývať. A to môže v závislosti od podmienok dohody byť až do jeho smrti, prípadne len po určitú dobu.

Dôchodcovia, obzvlášť na Slovensku, kde sú dôchodky extrémne nízke, majú často pri žiadostiach o hypotéky obrovský problém. Banky totiž peniaze vyplácajú buď:

• jednorazovo, pričom sú tieto peniaze znížené o úrokovú sadzbu
• pravidelnými mesačnými splátkami po nejakú dobu
• prípadne pravidelnými mesačnými splátkami až do klientovej smrti

Jednotlivé podmienky sú potom v tomto prípade veľmi individuálne a závisia napríklad od zdravotného stavu alebo veku žiadateľa. Reverzná hypotéka sa v súčasnosti poskytuje max. do výšky 50 % hodnoty nehnuteľnosti.

Pre koho je reverzná hypotéka určená?

Mnoho dôchodcov má problém so životnou úrovňou – dôchodky sú často príliš nízke na dôstojný život, neraz dokonca aj na zdravotnú starostlivosť. Reverzná hypotéka teda existuje, aby cez kúpu domu pomohla dôchodcom zlepšiť ich životnú úroveň pravidelnou rentou.

Dôchodcovia to majú pri pôžičkách náročnejšie, napriek tomu na ne nebankové inštitúcie myslia. Krátkodobo zlepšiť finančnú situáciu by mohli poskytovatelia mikropôžičiek.

Aj vzhľadom na to, že bývanie je súčasťou dedičského konania, sa na prvý pohľad môže takéto riešenie zdať sebecké. Na druhú stranu, každý môže mať svoje vlastné dôvody, prečo nehnuteľnosť zanechať nechce alebo ju možno jednoducho nemá komu zanechať. Vďaka reverznej hypotéke tak môže svoj život prežiť naplno, bez starostí o počítanie každého jedného centu.

Dôchodcovia vo Veľkej Británií či USA, kde sú tieto úvery najpopulárnejšie, siahajú po takomto riešení často v prípade, že potrebujú na sklonku života vyrovnať svoje dlhy, nezvládajú zo svojej penzie platiť zdravotnú starostlivosť, alebo si chcú jednoducho len svoje starobu užiť naplno – cestovať, venovať sa svojim záľubám a podobne.

Sú reverzné hypotéky až tak výhodné?

Napriek tomu, že v USA či Británií sú tieto riešenia hojne využívané, napriek tomu z nich má aj v týchto krajinách väčšina dôchodcov strach a zo svojej náročnej situácie sa snažia radšej dostať inak. Prečo? Pretože reverzná hypotéka patrí medzi najdrahšie produkty vôbec.

Reverzné hypotéky majú čiastočne imidž posledného možného riešenia. Získať len 50 – 60 % hodnoty nehnuteľnosti nemôže byť predsa pre nikoho lákavé a to sme ešte nespomenuli vysoké poplatky, ktoré sa neraz vyšplhajú až do výšky 10 % hodnoty nehnuteľnosti.

Najčastejším dôvodom je fakt, že dôchodcovia chcú svoj dom zanechať svojim deťom. Druhým dôvodom je, že miesto toho, aby za svoj domov postupne získali približne 40 – 60 % jeho hodnoty, radšej dom predajú za jeho plnú cenu a odchádzajú stráviť roky staroby buď do domova dôchodcov, resp. iného špecializovaného zariadenia, alebo sa nasťahujú k svojim deťom, ktoré ich doopatrujú.

V zásade platí, že čím je vek dôchodcu vyšší a zdravotný stav horší, tým výhodnejšie podmienky od banky dostane. Väčšinu dôchodcov tiež odrádza fakt, že v prípade náhleho ochorenia či iných zdravotných komplikácií, kedy by museli svoj dom nečakane opustiť, stratia nárok na rentu a dom pripadá banke.

Prídu reverzné hypotéky aj na Slovensko?

O príchode tohoto typu úveru na Slovensko sa vášnivo diskutuje posledných 5 rokov. Myšlienku ponúkať podobný produkt mal dokonca aj samotný štát. Najväčším problémom je, že konzervatívnej slovenskej spoločnosti sa tento nápad vo veľkej väčšine prípadov absolútne nepozdáva a banky tak majú strach, že by jednoducho nebol záujem.

O príchode reverzných hypoték sa špekuluje už roky, no stále sa táto možnosť odkladá. V zahraničí majú systém reverzných hypoték pod kontrolou banky, v prípade vlastníctva štátu by mohla prísť zaujímavá výhoda – získané nehnuteľnosti by mohli fungovať ako nájomné priestory, ktorých je na Slovensku kritický nedostatok.

Príchodu reverzných hypoték na Slovensko stále bráni aj zlé nastavenie zákonov, resp. ich nedostatok v tomto ohľade. Než budú môcť banky či štát ponúkať takéto riešenie, musí to byť najprv ošetrené zákonne.

Oplatí sa reverzná hypotéka?

Ak sa raz reverzné hypotéky stanú súčasťou ponuky slovenských bánk, treba dobre zvážiť, či sa človeku takéto riešenie oplatí. V každom prípade ide o veľmi vážne rozhodnutie, ktoré bude osoba neskôr môcť zvrátiť jedine vrátaním. Určite si treba dať dlhý čas na rozmyslenie, kde bez emócií zváži všetky pre a proti.

V nevyhnutných situáciach a pre osamelých ľudí môže byť takéto riešenie možno zaujímavé, no veľmi dobre zvážme všetky výhody, nevýhody a podmienky, ktoré takýto úver ponúka. Úroky a poplatky nie sú malé a banky majú tiež v úmysle zarobiť – v tomto prípade sa veľmi lacno dostať k našej nehnuteľnosti.

Na druhú stranu, stále existuje vysoký počet dôchodcov, ktorí žiaľ nemajú zo svojej súčasnej situácie východisko. Rovnako existujú strašidelné prognózy, že súčasnej produktívnej generácii nebude mať kto šetriť na dôchodok a v budúcnosti už žiadny dôchodkový systém ani fungovať nebude.