Hypotéky – najčastejšie chyby pri vybavovaní

Hypotéka predstavuje vhodnú voľbu pre ľudí, ktorí sa rozhodnú splniť si sen o novom domove. Ako sa vraví, „domov je tam, kde je srdce,“ a hypotéka vám toto srdce môže veľmi rýchlo priblížiť.

Súčasná situácia nízkych úrokov navyše ľuďom hrá do karát a preto sa veľmi veľa z nich rozhodne urobiť veľký krok. Zoberú si hypotéku a kúpia si nehnuteľnosť.

Príliš veľa entuziazmu však nehrá v prospech ľudí a tí si častokrát zvolia hypotéku, ktorá pre nich nie je tou najvhodnejšou na trhu. V tomto článku sa zameriame na hlavné chyby, ktoré ľudia pri uzatváraní hypoték robia a povieme si, ako sa im dá predísť.

Čo presne znamená hypotéka?

Už tu robia ľudia prvé chyby, keďže pod pojmom hypotéka nevedia rozoznať rozdiely medzi hypotekárnym úverom, spotrebiteľským úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou, americkou hypotékou alebo stavebným úverom.

Hypotekárny úver má presne dané pravidlá. Upravuje ho Zákon o bankách. Všetky banky pri jeho poskytovaní musia vydávať dlhopisy v podobe hypotekárnych záložných listov – ide o cenné papiere, ktoré sú obchodovateľné na burze.

Je to klasická formu hypotéky, kedy je dlhodobý úver (bankou poskytnuté peniaze vám) zabezpečený záložným právom tuzemskej nehnuteľnosti, vďaka ktorej sa banka kryje voči riziku nesplácania. Zvyčajne sa poskytuje do výšky 70 % hodnoty nehnuteľnosti na obdobie 4 – 30 rokov.

Pokiaľ by ste teda nesplácali úver, banka jednoducho uplatní záložné právo a vy prídete o svoju nehnuteľnosť. Tento úver má práve vďaka záložnému právu nízke úročenie.

Spotrebiteľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou, alebo inak povedané úver na bývanie vám poskytne banka v prípade, ak nemáte finančné prostriedky, ktoré tvoria 30 % hodnoty nehnuteľnosti, na ktorú žiadate úver. Tento typ hypotéky má úrokovú sadzbu na rovnakej úrovni, akú má hypotekárny úver.

Pokiaľ máte dostatočný príjem, banka vám dokáže poskytnúť finančné prostriedky až do 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Ďalší rozdiel je v splatnosti – niektoré banky umožňujú splatiť úver za kratšiu dobu ako 4 roky ale aj za dlhšiu dobu ako 30 rokov.

Americká hypotéka predstavuje bezúčelový úver, ktorého splácanie musíte zabezpečiť nehnuteľnosťou. Pri tomto typu hypotéky sa dá získať vyšší úver, avšak za vyššie úrokové sadzby ako pri hypotekárnom úvere alebo spotrebiteľskom úvere zabezpečeným nehnuteľnosťou.

Stavebný úver je poskytovaný stavebnými sporiteľňami za účelu stavebných úprav, dostavby, rekonštrukcie a predovšetkým výstavby nehnuteľnosti. Predchádza mu stavebné sporenie.

Na čo si treba dávať pozor pri vybavovaní hypoték

Výška nákladov spojených s hypotékou

Pred požiadaním o úver si predovšetkým zistite, aké poplatky si banka účtuje za poskytnutie úveru. Najčastejšie je to vo forme percentuálnej výšky z poskytnutej hypotéky. Najvyšší náklad, ktorý totižto za vybavenie úveru zaplatíte je jednorazový poplatok za poskytnutie úveru.

Ďalším vysokým nákladom sú mimoriadne splátky mimo obnovy fixácie úrokovej sadzby, na ktoré sa vzťahuje poplatok až do výšky 150 eur. Z tohto dôvodu sa preto v plnej miere využíva možnosť mimoriadneho splácania práve v období obnovy fixácie úrokovej sadzby.

Najdôležitejšie, čo si musíte všímať je ročná percentuálna miera nákladov (RPMN), v ktorej sú zahrnuté spolu s úrokom všetky náklady a poplatky spojené s úverom na ročnej báze. RPMN vyjadruje celkovo koľko peňazí musíte zaplatiť banke za poskytnutie hypotéky.

Zistite si taktiež informácie o podmienkach zvýhodneného úroku, nakoľko môže byť napojený na vedenie iných produktov v banke ako sú bežný účet, kreditná karta, poistenie úveru a podobne.

Pokiaľ riešite hypotéku na výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti, preverte si taktiež u banky postup dokladovania účelu na použitie finančných prostriedkov z hypotéky. Každá banka to má totiž inak. U niektorých stačí čestné prehlásenie, u ďalších fotky vykonaných prác spolu s orientačným rozpočtom a u iných zas dokladovanie každého jedného eura o ktoré banku žiadate.

Pri hypotéke musíte rátať s nasledovným typom výdavkov:

1. náklady, ktoré sú spojené so získaním a vybavením hypotéky, ako sú:

• poplatky na katastri
• znalecký posudok
• poplatok za poskytnutie úveru a podobne

2. náklady na uzatvorenie produktov, ktoré súvisia s hypotékou, ako sú:

• bežný účet
• poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke
• poistenie schopnosti splácať úver
• životné poistenie

3. náklady, ktoré sú vo forme úrokov -výška závisí od konkrétnej úrokovej sadzby, ktorú vám poskytne banka.
4. náklady, ktoré súvisia zo zmenou pôvodného zmluvného dojednania – predovšetkým mimoriadne splátky.

Fixácia úrokovej sadzby

Málokto vie, aká dĺžka fixácie úrokovej sadzby je pre nich tá najlepšia. Pri súčasnej situácii na trhu ešte k tomu nie je rovnaká a zvykne sa meniť.

Zvyčajne platí pravidlo, že banky pri dlhšom období fixácie ponúkajú vyššie úrokové sadzby, než pri kratšom období fixácie. Klient má týmto pádom záruku nemennosti sadzby počas stanovenom období.

Predstavme si situáciu, že súčasné ponúkané úrokové sadzby sú nízke a predpokladá sa, že budú narastať. V tomto prípade je lepšie vybrať si dlhšiu dobu fixácie. Pokiaľ sa však predpokladá, že budú v budúcnosti klesať, oplatí sa viac vybrať si kratšiu dobu fixácie.

Výška LTV

Loan to value (LTV) predstavuje pomer medzi sumou poskytovanej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Využíva sa na určenie stupňa rizika. V niektorých bankách LTV ovplyvňuje výšku úrokovej sadzby, ktorú môžete dostať.

Pre banku platí čím nižšie LTV, tým nižšie úrokové sadzby a tým viac je banka spokojnejšia. Pokiaľ by ste totižto nevedeli hypotéku splácať, banke neostáva nič iné, iba vami založenú nehnuteľnosť predať.

Bezúčelové hypotéky sa pohybujú vo výške 50 – 60 % LTV.  Účelové hypotéky sa zas pohybujú vo výške 70 – 100 % LTV.

Príklad – Založená nehnuteľnosť má hodnotu 100 000 eur. LTV je vo výške 60 %. To znamená, že úver za 60 000 eur je zabezpečený nehnuteľnosťou v hodnote 100 000 eur. Pokiaľ by teda banka v prípade neschopnosti klienta splácať úver nehnuteľnosť predala za 70 000 eur, stále by to pre ňu bola výhodná dohoda.

Doba splatnosti

Ľudia si častokrát neuvedomujú, že menšia splátka a dlhšia doba splatnosti pre nich nie je  vhodná voľba. V tomto prípade totižto vo finálnej sume zaplatíte oveľa viac, ako by ste zaplatili pri vyšších splátkach, avšak kratšej dobe splatnosti.

Spôsob platenia

Môžete sa rozhodnúť, či budete svoju hypotéku splácať cez anuitné splátky alebo progresívne splácanie.

Pri anuitných splátkach platíte každý mesiac rovnakú čiastku počas celej doby splatnosti za predpokladu nemenenia úroku.

Odporúča sa tento typ, keďže časť istiny v anuitnej splátke je vyššia ako časť istiny v progresívnej splátke, vďaka čomu sa pri anuitných splátkach istina spláca rýchlejšie a máte signifikantne nižšie náklady na preplatenie hypotéky.

Pri progresívnom splácaní je výška splátky najprv nižšia a postupom času dochádza k jej zvýšeniu o presne určené percentá v stanovených termínoch.

Poistenie

Poistenie sa delí na povinné a nepovinné poistenie.

Povinným poistením pre poskytnutie hypotéky je poistenie nehnuteľnosti. Väčšina bánk má v tejto oblasti spoluprácu s konkrétnymi poisťovňami. Vy však ako klient nie ste viazaný ponukou banky a preto môžete poistiť nehnuteľnosť v poisťovni podľa vlastného výberu.

Pri výbere zvážte okrem ceny poistenia aj poistné udalosti, ktoré poistenie obsahuje. Platí pravidlo, že najlacnejšie poistenie neznamená aj najlepšie poistenie.

Nepovinným poistením je poistenie schopnosti splácať úver (názov môže byť uvádzaný aj inak), ktorého podstata vypláva v poskytnutí krytia v prípade nepredvídateľných životných situácii, do ktorých sa zaraďuje dlhodobá práceneschopnosť, strata zamestnania, trvalá invalidita alebo smrť. Pokiaľ by takáto situácia nastala, poisťovňa je povinná po určitú dobu splácať zvyšné splátky alebo splatiť celú zvyšnú hodnotu hypotéky.

Možnosť skoršieho splatenia v plnej miere

Výhoda mimoriadnych splátok spočíva v tom, že klientovi sa skráti doba splácania hypotéky, vďaka čomu môže ušetriť na celkovej sume, ktorú za poskytnutú hypotéku zaplatí.

V každej banke vám poskytnú nasledovné možnosti mimoriadnych splátok:

1. a) 1x do roka splatiť 20 % zo zvyšku hypotéky bez poplatkov navyše
2. b) pri obnove fixácie úrokovej sadzby splatiť celý zvyšok úveru bez poplatkov navyše
3. c) Tatra Banka, ČSOB a mBANK poskytujú možnosť urýchleného splácania, vďaka ktorému sa dajú vykonať malé mimoriadne splátky niekoľkokrát ročne.

Tvorba rezervy

Rezerva slúži na pokrytie nepredvídateľných výdavkov, ktoré vzniknú napr. v prípade straty zamestnania. Ľudia pri splácaní hypotéky častokrát zabúdajú na tvorbu rezervy, ktorá by bola ideálna vo výške niekoľkomesačných výdavkov. Pri odklade splátky totižto zaplatíte nemalú sumu za bankový poplatok.

Dĺžka fixácie úrokovej sadzby pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých

Mladí ľudia so štátnym príspevkom získavajú výhodnejšiu úrokovú sadzbu prostredníctvom zákonného zvýhodnenia. To predstavuje 3 % z úrokovej sadzby, kedy 1 % poskytuje banka a 2 % práve štát. Účelom tohto zvýhodnenia je to, že prvých 5 rokoch splácania sa vám úroková sadzba zníži o 3 %.

Ak chcete využiť toto zvýhodnenie v plnej miere, je potrebné zvoliť si 5-ročnú fixáciu úrokovej sadzby, ktorá zabezpečuje trvanie tohto zvýhodnenia. Väčšina ľudí robí chybu v tom, že si zvolí iba 3-ročnú fixáciu a po uplynutí tohto času sa im úroková sadzba zvýši. Hoci sa od nej odčíta 3 % zvýhodnenia, stále bude oveľa vyššia ako by bola pri 5-ročného obdobia fixácie úrokovej sadzby.

Vyjednávanie

Nebojte sa s bankou vyjednávať. Nemusíte zobrať ihneď prvú ponuku, ktorá vám banka navrhne, existujú totižto prípady v ktorých sa dajú poskytnúť výhodnejšie podmienky. Veľa krát pomôže, ak spomeniete výhodnejšiu ponuku, ktorú ste dostali od konkurenčnej banky.

Živnostníci

Samostatne zárobkovo činné osoby musia na hypotéku myslieť dopredu. Svoj zárobok totiž môžu optimalizovať legálnym znižovaním nákladov, kvôli ktorým nemusí byť čistý príjem pre banku dostatočný. Banky si môžu vyžiadať aj dve daňové priznania za účelom zabráneniu špekuláciám.

Záver

Hypotéka predstavuje pre ľudí veľký krok v živote. O to viac to však bolí, pokiaľ sa pri ňom človek potkne. Ide o vaše peniaze, preto by ste nemali byť v tejto oblasti laikom a niečo si o nej preštudovať. Ako vzdelaný človek sa takto vyhnete zbytočným problémom dnes i v budúcnosti.