Investícia do nehnuteľnosti – ako zarobiť

Investičné nehnuteľnosti je pojem, ktorý sa u nás naposledy používal pred krízou v roku 2008. Vtedy si veľa ľudí kúpilo napríklad byt, aby ho prenajímali a po skončení prenájmu ho mohli ešte aj predať.

Aká je situácia dnes? Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť, prenajímať ju a po nejakom čase ju predať? Je to výhodnejšie a výnosnejšie, ako napr. investovanie do fondov alebo niektoré iné vkladové produkty? A investovať do nehnuteľnosti alebo akcií? Na toto všetko si odpovieme v nasledujúcich riadkoch.

Porovnanie na úvod

Nasledujúca tabuľka nech slúži ako orientačné porovnanie výnosov z rôznych typov investícií:

Typ investície	Vkladná knižka	Termínovaný účet	Dlhopisové fondy	Prenájom nehnuteľnosti	Akciové fondy
Ročné zhodnotenie pred zdanením	< 1 %	1 – 1,5 %	3 – 5 %	5 – 10 %	5 – 15 %

Ako vidíte, najmenej sa oplatia klasické vkladové produkty, napríklad vkladná knižka alebo termínovaný účet. Lepší výnos dosiahnete s investovaním do fondov, či už dlhopisových alebo akciových. Minimálne rovnako, ale niekedy aj lepšie, môžete zhodnotiť peniaze aj prostredníctvom kúpy investičnej nehnuteľnosti. Musíte ale vedieť, ako na to.

Postup na správne investovanie do nehnuteľnosti

Aby ste dokázali zarobiť na investovaní do nehnuteľnosti, skúste sa držať týchto 3 krokov – môžu zvýšiť šancu na úspešnosť vašej investície a ušetriť vám nemálo peňazí a času:

1. Musíte mať prehľad

Základom každého investora je mať prehľad a dostatok informácií. Vo vašom prípade to znamená sledovať trh s nehnuteľnosťami, zistiť, kde v okolí sú ceny najdrahšie a kde naopak najlacnejšie a sledovať aj trendy. Cieľom by malo kúpiť napríklad byt v dobrej lokalite, ktorá má perspektívu do budúcnosti, pričom kúpna cena nebude príliš presahovať priemernú cenu podobných nehnuteľností.

2. Na prenájom je lepší menší byt v dobrej lokalite

Ak ide čisto o prenájom nehnuteľnosti, jednoduchšie prenajmete menší ako väčší byt. Ideálne sa z tohto pohľadu javia 1 izbové byty, ktoré majú zvlášť kuchyňu a zvlášť jednu izbu.

Tu je niekoľko dôvodov, prečo je tomu tak:

• takýto byt nie je dispozične tak zle riešený, ako tzv. garzónky, kde je len jedna miestnosť
• na druhú stranu nie je ani príliš veľký, čo by zvyšovalo cenu nájomného
• jednoizbové byty sú obľúbené takmer v každej ekonomickej a sociologickej skupine obyvateľstva, čiže máte šancu osloviť väčšie spektrum ľudí

3. Porovnajte si financovanie naozaj zodpovedne a presne

To najdôležitejšie je vedieť, ako budete kúpu nehnuteľnosti financovať. Pokiaľ to bude cez hypotekárne úvery, najdôležitejšie je vedieť presné čísla. Čo to znamená? V prvom rade, musíte si spraviť zodpovedné porovnanie hypoték. Potom musíte zvážiť výhodnosť a nevýhodnosť a to nielen z hľadiska úroku či výšky splátky.

No a na záver, musíte zvážiť aj možnosti hypotéky do budúcnosti – napríklad možnosť a výhodnosť refinancovania, predčasného splatenia alebo posunutia splatnosti v prípade finančných problémov. Banky sa odlišujú práve v týchto „detailoch“, ktoré môžu predražiť hypotéku aj o niekoľko tisíc € počas celej doby splatnosti.

Najčastejšie mýty sprevádzajúce investovanie do nehnuteľnosti

Investovanie do nehnuteľností je bohužiaľ spojené aj s niektorými mýtami. Keďže tie by mohli skresliť obraz o ekonomickej výhodnosti alebo o možnostiach takéhoto investovania, rozhodli sme sa niektoré z nich vyvrátiť.

Mýtus č. 1: Kúpa nehnuteľnosti je vždy dobrá investícia

Aj napriek tomu, že mnoho ľudí využilo nehnuteľnosti na ceste, ako sa stať milionárom, tento mýtus neplatí. Závisí od toho, čo kupujete, kde to kupujete, v akom to je stave a aký je trend dopytu a ponuky. Veľmi dôležitá je aj adekvátnosť ceny, ktorú zaplatíte za nehnuteľnosť. Ak budete kupovať napríklad byt vo vychytenej lokalite v čase boomu, zaplatíte zaň neúmerne veľa.

Treba tiež mať jasný plán, čo budete s nehnuteľnosťou robiť a aký bude jej najbližší „osud“. Ak budete chcieť byt prenajať študentom, musíte tomu prispôsobiť počet izieb aj pôdorys.

Pokiaľ budete prenajímať byt mladým rodinám, dôležitá je aj občianska vybavenosť v okolí. Toto všetko treba vždy zahrnúť do svojich plánov a od toho sa odvíja hodnotenie investície. Vždy sa oplatí svoj prenajímaný byt poistiť. Mnohé z komerčných poisťovní ponúkajú práve poistenie bytu.

Mýtus č. 2: Rekonštruovať je lepšie ako stavať nanovo

Tento mýtus je pomerne nebezpečný a týka sa rodinných domov ako investície. Mýtus má dva negatívne ekonomické efekty: prvým je efekt vyšších investícií do rekonštrukcie, druhým efekt predĺženia ekonomickej návratnosti.

Rekonštruovať aj na prvý pohľad dobre vyzerajúci rodinný dom totiž znamená platiť v mnohých prípadoch dvakrát. Jedenkrát platíte už v kúpnej cene domu za zostatkovú hodnotu aj tých jeho častí, ktoré budete meniť.

Druhýkrát platíte pri samotnej rekonštrukcii. Nezanedbateľný je vplyv aj na konečnú cenu nehnuteľnosti – novostavba má vždy vyššiu hodnotu ako zrekonštruovaná nehnuteľnosť. Horšie to ešte bude, ak si musíte požičať na rekonštrukciu.

Mýtus č. 3: Čím drahšia je nehnuteľnosť, tým je to výhodnejšie

Toto nemusí vždy platiť. Áno, lukratívnejšie nehnuteľnosti môžu zaujať skôr na prvý pohľad, avšak v tomto prípade si treba zvážiť aj návratnosť vstupnej investície. Ak kúpite byt na prenájom na lukratívnej adrese, bude nepochybne drahší.

Čo však v prípade, ak ho nebudete vedieť prenajať za adekvátnu sumu? Alebo, ak poklesne dopyt po drahších nehnuteľnostiach v budúcnosti a budete mať problém s jeho predajom? Toto všetko sú faktory, ktoré hrajú proti kúpe drahšej nehnuteľnosti.

Mýtus č. 4: Kúpou nehnuteľnosti investície končia

Bohužiaľ, nič nie je vzdialenejšie od pravdy, ako toto konštatovanie. Nie je to tak a platí to skôr naopak, pretože ak kúpite nehnuteľnosť v nie ideálnom stave, tak je to len začiatok výdavkov. Úplne zadarmo nebude vlastnenie a prevádzka ani novostavby.

Počítajte minimálne s nasledujúcimi výdavkami:

• provízia realitnému maklérovi na úvod, obvykle od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti
• daň z nehnuteľnosti
• poistenie nehnuteľnosti
• poistenie domácnosti
• platby do fondu opráv v prípade bytovky
• z času na čas jednorazové investície vyššieho charakteru v rámci obnovy pôvodných vlastností a funkčnosti nehnuteľnosti (napríklad nový kotol v prípade domu alebo výmena plávajúcich podláh či interiérových dverí v prípade bytu)

Najčastejšie sa kupujú ako investície byty, ktoré sú potom na prenájom.

Čo si myslí o investovaní do nehnuteľnosti odborník na financie?

Investičná nehnuteľnosť bude vždy fajn nápadom. Aj v roku 2015 ľudia hovorili, že „už je neskoro“ a ceny nehnuteľností potom ďalej rástli. Keď sa pozrieme do Bratislavy, Viedne či Prahy, ceny nehnuteľností 40 rokov postupne rastú.

Investičnú nehnuteľnosť by som zvažoval hlavne ak má ísť o dlhodobé investovanie. Idéalne s investičným horizontom aspoň 10 rokov. Netreba však zabudnúť, že prenajímanie nehnuteľnosti je druh podnikania v realitách. Večne zaneprázdnený klient by si mal dobre zvážiť, či naozaj bude mať dostatok času na prenajímanie. S prenájmom sa tiež spájajú fixné náklady a náklady na údržbu.

Sú klienti, pre ktorých je vhodnejšie posunúť peniaze do rúk privátnemu bankárovi, či využiť investovanie do REIT fondov, ktoré poskytujú možnosť pasívneho investovania. Výnos v bezpečnej finančnej službe môže dosahovať 6 % ročne a to bez akýchkoľvek starostí.

Investičnú nehnuteľnosť neraz hľadajú aj klienti, ktorí nevedia o iných možnostiach investovania. Preto odporúčam najprv si urobiť širší prehľad i mimo trhu s realitami.

Záver

Investovanie do nehnuteľností môže byť zaujímavým spôsobom, ako zhodnotiť svoj majetok. Vždy však závisí od toho, či investujete vlastné prostriedky alebo financie z úveru. V druhom prípade musí platiť pravidlo, že ekonomická návratnosť by mala byť kratšia, ako je splatnosť úveru. Tá závisí aj od toho, akú hypotéku si vyberiete. Porovnanie úverov na kúpu nehnuteľnosti nájdete aj u nás.

Investovanie do nehnuteľností môže byť výhodné rozhodnutie pre rozdelenie majetku po rozvode, pretože nehnuteľnosti majú potenciál rásť na hodnote a môžu poskytnúť stabilný príjem pre rozdelenie finančných zdrojov medzi bývalými manželmi.

Priemerne je možné očakávať hrubý zisk z prenájmu na úrovni okolo 5 % až 10 % hodnoty nehnuteľnosti ročne. Rozdiel medzi výhodnosťou a nevýhodnosťou závisí ale aj od niektorých individuálnych aspektov. Sem patria typ nehnuteľnosti, geografická poloha, miera inflácie, dopyt po danej nehnuteľnosti a stav nehnuteľnosti.