Maximálna výška hypotéky – koľko si možno požičať a koľko to bude stáť

Kúpa nového bytu či výstavba domu, ale aj rekonštrukcia existujúceho bývania bývajú veľkým životným krokom. Zvyčajne sú náklady také vysoké, že si treba na ich pokrytie vziať hypotéku, ktorú potom človek spláca dlhé roky. Aká je však maximálna výška hypotéky a koľko vyjdú mesačné splátky?

Maximálna výška hypotéky závisí od viacerých faktorov. Do rozhodovania vstupuje výška platu žiadateľa, ale aj jeho vek či hodnota založenej nehnuteľnosti. Od výšky hypotéky sa potom odvíjajú mesačné splátky, do ktorých je započítaný aj úrok.

S hypotékou sú tiež spojené aj viaceré poplatky, ktoré si môže banka žiadať. Spoplatnené môže byť samotné vybavenie hypotéky, ale tiež aj jej predčasné splatenie. Tak isto banky môžu požadovať aj poistenie nehnuteľnosti.

Maximálna výška hypotéky

Hypotéka je jednou z najčastejších foriem úveru, ktoré sú na Slovensku poskytované. Je to právny dokument, ktorý zaisťuje, že banka dostane svoju peňažnú pohľadávku v prípade, ak by dlžník nezaplatil svoju úverovú splátku.

Podmienkou získania hypotéky je zabezpečiť úver nehnuteľnosťou. Žiadateľ nemusí byť vlastníkom nehnuteľnosť, môže zabezpečiť napríklad aj rodičovský dom či ručiť nehnuteľnosťou vo vlastníctve tretej osoby, avšak samozrejme k tomu potrebuje ich písomný súhlas.

Banky na Slovensku poskytujú hypotéky na pozemok a nehnuteľnosť s maximálnou výškou až do výšky 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, na ktorú je úver získaný. Pre určenie maximálnej výšky hypotéky banka musí zvážiť schopnosť dlžníka splácať úver.

Maximálnu výšku hypotéky ovplyvňuje:

• príjem žiadateľa
• stav jeho účtov
• úverová minulosť
• úvery, ktoré aktuálne spláca
• bonita dlžníka

Všetky tieto faktory sa berú do úvahy pri určovaní max. výšky hypotéky, ktorú môžu banky poskytnúť.

Maximálna výška hypotéky, ktorú môžu banky poskytnúť na Slovensku, je preto rôzna pre každého jednotlivca. Max. výška hypotéky tak závisí od toho, ako dobre je dlžník schopný splácať svoj úver a či vie poskytnúť dostatočné zabezpečenie banke.

Ako vypočítať max. výšku hypotéky

Od januára 2023 sa zmenili podmienky poskytovania hypoték. Doteraz platilo, že banky mohli klientovi poskytnúť hypotéku maximálne vo výške 8-násobku ročného príjmu žiadateľa. Do úvahy pritom nemuseli brať vek žiadateľa ani dĺžku splatnosti hypotéky. A práve to sa od januára zmenilo.

Výpočet výšky hypotéky tak po novom závisí od viacerých faktorov:

• maximálna zadlženosť nesmie prekročiť 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa (počítajú sa všetky úvery, aj spotrebiteľské či kreditná karta)
• treba mať finančnú rezervu vo výške 40 percent z čistej mzdy, ktorá žiadateľovi okrem životného minima musí ostať na účte
• stress test – rezerva pre prípad, že by sa v priebehu času zvýšila úroková sadzba hypotéky

K tomu treba počítať aj s tým, že hypotéka sa zvyčajne berie na dlhšie obdobie. Lehota splatnosti býva zvyčajne od 1 do 30 rokov, niektoré banky umožnia splácanie po dobu 40 rokov.

Pre získanie hypotéky je tiež dôležitý vek, nielen minimálny, ale aj ten maximálny. Vo väčšine bánk možno splácať hypotéku do 65. roku života, resp. po dosiahnutie dôchodkového veku. Pri žiadateľoch nad 40 rokov sa po novom každým rokom znižuje aj max. výška hypotéky z 8-násobku čistého príjmu o 0,25 percenta.

Výška hypotéky závisí od platu i zakladanej nehnuteľnosti

Vziať si hypotéku na nové bývanie či rekonštrukciu je veľký životný krok. Zvyčajne si totiž treba od banky požičať vysokú sumu, ktorú žiadateľ spláca dlhé roky. Hypotéku preto treba vždy dobre zvážiť a prepočítať si, či ju žiadateľ so svojim rodinným rozpočtom utiahne a dokáže splácať.

Výpočet výšky hypotéky sa teda odvíja od čistého príjmu žiadateľa, ale aj od jeho veku, vzdelania, rodinného stavu či úverovej histórie. Hypotéku banka pravdepodobne neschváli žiadateľovi, ktorý má negatívny záznam v úverovom registri. Hypotéka pravdepodobne neprejde ani žiadateľovi, ktorý je v novom zamestnaní a ešte v skúšobnej dobe alebo má zmluvu na dobu určitú.

Okrem príjmu banky posudzujú a stanovujú výšku hypotéky aj podľa nehnuteľnosti, ktorou žiadateľ ručí. Rozhodujúce môže byť to, kde sa nehnuteľnosť nachádza, ale aj to, či ide o byt alebo rodinný dom.

Ďalšími ukazovateľmi pri stanovení výšky hypotéky sú aj ukazovatele DTI a DSTI.

• DTI (debt to income) – je to úverový strop vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu; u žiadateľov nad 40 rokov sa každý rok znižuje o 0,25 percenta
• DSTI (debt service to income) – povinná finančný rezerva vo výške 60 percent, ktorá musí žiadateľovi ostať po odpočítaní životného minima a splátok všetkých úverov, vrátane nového

Banka tiež posudzuje pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti. Na základe toho banka stanoví výšku hypotéky, ktorú môže žiadateľovi poskytnúť napríklad na kúpu novej nehnuteľnosti, zvyšok si musí žiadateľ zafinancovať zo svojich zdrojov (zvyčajne banka poskytne 70 až 80 percent z kúpnej ceny).

Ako vypočítať výšku mesačnej splátky

Orientačne si možno maximálnu výšku hypotéky, ale tiež výšku mesačnej splátky s úrokmi vypočítať v úverových kalkulačkách na weboch jednotlivých bánk. Online kalkulačky vedia ukázať predpokladanú výšku splátky pri rôznych fixáciách úrokových sadzieb, ale aj to, koľko bude hypotéka stáť celkovo.

Pri výpočte splátky treba brať do úvahy:

• výšku úveru – istina, ktorá je rozrátaná do mesačných splátok. Hypotéky zvyčajne začínajú na sume 10 000 eur, maximálnu výšku hypotéky ovplyvňuje výška platu aj hodnota zakladanej nehnuteľnosti
• lehota splatnosti – zvyčajne od 1 do 30 rokov; hornú hranicu určuje aj vek žiadateľa či podmienky banky
• úroková sadzba – ide v podstate o cenu hypotéky, ktorú klient zaplatí banke za požičanie peňazí; úrok sa počíta z ešte nesplatenej časti úveru
• doba fixácie – obdobie, na ktoré si klient s bankou dohodne, že sa nezmení výška úroku na jeho úvere; zvyčajne platí, že čím dlhšie obdobie fixácie, tým vyšší úrok, výhodnejšie úroky sú viazané skôr na kratšie obdobie; po uplynutí doby fixácie sa môže výška mesačnej splátky zmeniť

Pri žiadaní o hypotéku treba počítať aj s rôznymi poplatkami. Niektoré sa platia na mesačnej báze, iné sú jednorazové. Banky si môžu pýtať poplatok za úver, poistenie založenej nehnuteľnosti i schopnosti splácať úver. Poplatky sa platia aj na katastri či za znalecký posudok. Väčšina bánk požaduje k hypotéke aj poistenie nehnuteľnosti.

Ako dlho trvá vybavenie hypotéky

Hoci v dnešnej dobe už je vybavovanie pôžičiek a úverov rýchle a jednoduché, v niektorých prípadoch predsa celý proces trvá dlhšie. Závisí to od typu hypotéky aj od banky. Môže trvať niekoľko dní, ale aj niekoľko týždňov.

Celý proces sa začína podaním žiadosti o hypotéku vo vybranej banke. Banka si najprv overí finančnú históriu žiadateľa a dostupné informácie o jeho bonite. Príjem žiadateľa v súčasnosti už väčšinou netreba dokladať, banky si ho vedia overiť v Sociálnej poisťovni.

K žiadosti o hypotéku treba doložiť aj potrebné doklady. Tie sa môžu podľa typu hypotéky mierne líšiť, zvyčajne však treba:

• list vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti
• znalecký posudok
• návrh kúpnej zmluvy
• doklad totožnosti

S vybavením hypotéky môžu byť tiež spojené ďalšie poplatky, a to napríklad za vypracovanie znaleckého posudku (poplatok závisí od typu a lokality nehnuteľnosti). Zaplatiť poplatok treba aj za vklad záložných zmlúv do katastra. A niektoré banky si za vybavenie hypotéky tiež účtujú poplatok.

Stretnutie v banke je ideálne dohodnúť si vopred. Pred výberom banky je možné sa poradiť aj s finančným poradcom, ktorý pomôže záujemcom porovnať ponuky na trhu. Výšku hypotéky a mesačné splátky možno orientačne vypočítať aj v online kalkulačkách, ktoré dnes už ponúka väčšina bánk.

Navýšenie hypotéky

Ide o navýšenie pôvodného úveru o dodatočné financie alebo o zvýšenie celkového úverového limitu iným úverom. Spravidla sú s tým však spojené vyššie poplatky a tiež predĺženie splácania hypotéky.

Niektoré banky ponúkajú navýšenie hypotéky, avšak treba počítať aj s možnosťou neschválenia žiadosti o navýšenie hypotéky. O navýšenie úveru možno požiadať banku, v ktorej má žiadateľ hypotéku alebo požiadať v inej banke.

V podstate ide pri navýšení hypotéky o to, že dlžník spláca starý dlh novým úverom alebo banka v rámci starého úveru zvýši limit.

So získaním nového úveru a následným skorším splatením toho starého pred skončením dohodnutej doby splatnosti treba počítať aj s poplatkom za predčasné splatenie. Poplatok za predčasné splatenie môže byť maximálne do výšky 1 percenta zo zostatku úveru.

Vyčíslenie zostatku hypotéky

Hypotekárny úver možno predčasne splatiť v podstate kedykoľvek. Poplatok za predčasne splatenie sa odvíja od výšky predčasne splatenej sumy aj toho, koľko času je ešte do skončenia splatnosti.

Bez poplatku je predčasné splatenie hypotéky, ak sa úver spláca s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby alebo ak nepresiahne výšku 20 percent istiny hypotéky v lehote jedného mesiaca pred výročím uzavretia zmluvy o hypotéke.

Ako požiadať o predčasné splatenie?

• písomne požiadať banku o predčasné splatenie
• banka vyčísli zostatok hypotéky
• splatiť hypotéku a počkať na potvrdenie o zániku pohľadávky, ktoré treba potom odniesť na kataster nehnuteľností
• k termínu predčasného splatenia treba zostatok hypotéky naraz uhradiť

O predčasné splatenie úveru možno požiadať banku online, osobne na pobočke aj písomne, podľa toho, aké možnosti komunikácie má banka. Banka žiadosť spracuje a pošle vyčíslenie zostatku hypotéky.

Žiadosť o predčasné splatenie hypotéky by mala obsahovať základné údaje o žiadateľovi, číslo hypotekárneho úveru, dátum poskytnutia hypotéky a či ide o úplne alebo čiastočné splatenie.