Zmluva o založení predkupného práva na pozemok

Pokiaľ niekto disponuje predkupným právom, znamená to, že bude pri predaji hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci uprednostnený. Ide o vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy, na základe ktorého vzniká povinnosť predávajúceho ponúknuť danú vec najskôr tomu, s kým bola podpísaná zmluva o založení predkupného práva.

---

Obsah článku

---

Tento právny pojem sa používa v mnohých krajinách a dáva určitým osobám právo kúpiť hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec skôr, ako tak môžu urobiť iné externé strany. Na Slovensku predkupné právo upravuje Občiansky zákonník.

Predkupné právo na pozemok

Predkupné právo môže byť využité ako pri hnuteľnom, tak aj pri nehnuteľnom majetku. Pokiaľ sa jedná o hnuteľnú vec, nie je právnou povinnosťou dojednať ho písomou formou. Avšak aj napriek tomu sa to doporučuje z dôvodu právnej istoty.

Veľmi často sa však využíva práve pri predaj nehnuteľností. V tomto prípade, teda keď je predmetom predaja nehnuteľnosť, musí mať dojednanie zo zákona písomnú podobu. Môže byť dohodnutá priamo v kúpnej zmluve alebo ako samostatná zmluva.

---

Predkupné právo na pozemok sa často využíva v prípadoch, keď má niekto o konkrétnu nehnuteľnosť záujem, napríklad sused alebo príbuzný predávajúceho. Môže sa použiť aj v situáciách, keď predávajúci chce zabezpečiť, aby sa nehnuteľnosť predala niekomu, komu dôveruje, napríklad členovi rodiny alebo blízkemu priateľovi.

---

Okrem toho je možné použiť ho aj v prípadoch, keď chce predávajúci zabrániť tomu, aby nehnuteľnosť kúpil developer alebo investor, ktorý by ju chcel zmeniť spôsobom, ktorý nie je v súlade s jeho prianím. Toto právo sa zvyčajne vytvára na základe zmluvy.

V prípade, že sa predkupné právo dohodne, vyplývajú z neho práva pre kupujúceho aj predávajúceho. Povinnosťou kupujúceho je v prípade budúceho predaja ponúknuť vec najskôr predošlému majiteľovi, keďže je osoba oprávnená z predkupného práva. Predávajúci má právo, aby mu bola vec v budúcnosti ponúknutá na predaj a právo túto vec aj kúpiť.

Zákonné predkupné právo – vzor 

Podľa Občianskeho zákonníka môže mať osoba tiež zákonné predkupné právo. Tu nie je potrebné dojednávať žiadnu zmluvu, nakoľko vzniká automaticky podľa zákona. Zároveň sa vzťahuje na všetky formy scudzenia, ako napríklad predaj, darovanie či zámena.

Ide o situácie, keď jednu nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, resp. podielové spoluvlastníctvo. Každá z nich má v tomto prípade dispozičné právo na svoj podiel. Môže si napríklad ustanoviť dediča alebo prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. 

Práve pri predaji podielu podlieha zákonnému predkupnému právu. Jednoducho povedané, svoj podiel musí v prvom rade ponúknuť spoluvlastníkom a až potom tretím osobám. Na to slúži ponuka na odkúpenie podielu. Zákonné predkupné právo sa vzťahuje tiež na právnych nástupcov spoluvlastníka.

Predkupné právo sa nedá obísť. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že pri predaji podielu jedného z nich nebudú právo uplatňovať. V prípade, že by sa predávajúci spoluvlastník predsa len rozhodol zákonné predkupné právo obísť, resp. ignorovať ho, môžu ostatní spoluvlastníci prevod podielu napadnúť a domáhať sa určenia neplatnosti zmluvy.

ZMLUVA O ZALOŽENÍ PREDKUPNÉHO PRÁVA AKO VECNÉHO PRÁVA (§ 603 ods. 2 obč. Zák.) Vlastník nehnuteľnosti: [ ] r. č. [ ] bytom [ ], a oprávnenie z vecného predkupného práva: [ ] r. č. [ ] bytom [ ] a [ ] r. č. [ ] bytom [ ], uzavreli dňa [ ] tento Zmluva o založení predkupného práva ako vecného práva 1, [ ] Je jediným vlastníkom nehnuteľnosti: dom č. p. [ ] na parcele p.č. [] pozemok parcelné číslo [ ] (zastavaná plocha a nádvorie), výmera [ ] m2 pozemok parcelné číslo [ ] (ostatná plocha), výmera [ ] m2, zapísané u katastrálneho úradu v [ ] na LV č. [ ] pre obec [ ], KÚ [ ]. Výhradne vlastníctvo je uvedené vo vlastnom vyhlásení a kúpnej zmluvy zo dňa [ ] (vklad vlastníckeho práva povolený rozhodnutím katastrálneho úradu v [ ], dňa [ ], č.j. [ ]). 2, Účastníci tejto zmluvy dohodli predkupné právo pána [ ] a pani [ ] k nehnuteľnostiam, a to ako vecné právo. Pán [ ] a prípadne ďalší vlastníci alebo spoluvlastníci nehnuteľností uvedených v čl. 1 zhora (právny nástupcovia), sú povinní pre prípad akéhokoľvek scudzenia nehnuteľností alebo podielu na nich ponúknuť ich ku kúpe [ ] a [ ]. Ak iniciujúci predkupné právo z akéhokoľvek dôvodu jeden z oprávnených, má predkupné právo k nehnuteľnostiam sám v plnom rozsahu druhý oprávnený. 3, Podľa tejto zmluvy všetci účastníci súhlasia, že sa predkupné právo dohaduje bezplatne v súvislosti so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosti. 4, Predkupné právo získavajú oprávnenie (podľa článku 2 tejto zmluvy) vkladom do katastra nehnuteľností. 5, Všetci účastníci tejto zmluvy požadujú, aby podľa nej, na základe ich návrhu vykonal Katastrálny úrad v [ ] v oddiele C listu vlastníctva č. [ ] pre obec [ ], KÚ [ ], zápis vkladu predkupného práva ako vecného práva k nehnuteľnostiam uvedeným v článku . 1. tejto zmluvy pre oprávnené [ ], r. č. [ ], bydlisko [ ] bytom a [ ], r. č. [ ], bydlisko [ ]. 6, Všetci účastníci čestne vyhlasujú, že táto zmluva bola spísaná podľa ich skutočnej a slobodnej vôle. Zmluvu si všetci účastníci starostlivo prečítali. Vlastnoručným podpisom potvrdzujú, že s jej obsahom súhlasia, [ ], Dňa [ ] Podpisy všetkých účastníkov: [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . [ ]. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Zmluva musí mať v prípade nehnuteľnosti vždy písomnú formou, o čom svedčí tento vzor zákonného predkupného práva. V opačnom prípade je doklad neplatný. Až vkladom do katastra nehnuteľností nadobúda platnosť predkupného práva.

Predkupné právo na pozemok alebo nehnuteľnosť sa väčšinou zriaďuje ako súčasť kúpnej zmluvy, kedy predávajúci predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať.

Predkupné právo ako vecné právo

Ako bolo spomenuté v úvode, predkupné právo predstavuje vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy. Uzatvára sa v súlade s ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Toto dojednanie musí prebiehať medzi kupujúcim a predávajúcim. V prípade, že sa predkupné právo dohodne ako vecné právo, zapisuje sa do katastra nehnuteľností ako návrh na vklad.

Zmluvu o predkupnom práve je však možné dojednať aj medzi inými osobami, ako je predávajúci a kupujúci. Inak povedané, predkupné právo môže byť dohodnuté aj vtedy, keď sa neuzatvorí kúpna zmluva.

Vtedy sa však jedná len o záväzkovo-právny vzťah, ktorý zaväzuje len dané zmluvné strany. V tomto prípade nemá vecno-právny charakter a nezaväzuje tretie osoby. Nevkladá sa ani do katastra nehnuteľností.

Ako sa efektívne brániť pri porušení predkupného práva?

Porušenie predkupného práva môže vyvolať komplikácie, no existujú možnosti, ako sa brániť a chrániť svoje práva. Odborníci odporúčajú nasledujúce postupy:

1. Dovolanie sa neplatnosti kúpnej zmluvy

Ak spoluvlastník predal svoj podiel tretej osobe bez ohľadu na predkupné právo, je možné domáhať sa neplatnosti kúpnej zmluvy. Táto neplatnosť je však relatívna, čo znamená, že sa jej musí oprávnený spoluvlastník dovolávať na súde.

2. Domáhanie sa nahradenia prejavu vôle

Spoluvlastník, ktorému bolo predkupné právo odopreté, má právo požadovať, aby mu nadobúdateľ podiel prevedený získal za rovnakých podmienok. Ak nadobúdateľ odmietne, môže súd rozhodnúť o povinnosti uzavrieť zmluvu o prevode podielu.

3. Zachovanie predkupného práva

Oprávnený spoluvlastník sa môže rozhodnúť ponechať si predkupné právo voči novému vlastníkovi. Predkupné právo je totiž naviazané na nehnuteľnosť, nie na osobu, a preto prechádza na každého ďalšieho vlastníka podielu.

4. Predkupné právo pri predaji garáží

Nedávnou legislatívnou zmenou na Slovensku je zavedenie predkupného práva pri predaji garáží v bytových domoch. Spoluvlastníci garáží musia podiel najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, s výnimkou situácií, keď sa podiel predáva spolu s bytom alebo prechádza na iného vlastníka bytu v dome.

5. Predkupné právo na národné kultúrne pamiatky

Zákon takisto upravuje predkupné právo pri nehnuteľnostiach so štatútom národných kultúrnych pamiatok alebo s vysokým stupňom ochrany. V týchto prípadoch je nutné ponúknuť nehnuteľnosť najskôr štátu, aby bola zabezpečená jej ochrana a využitie v súlade s kultúrnym dedičstvom.

Komplikácie spojené s predkupným právom

Predkupné právo môže predaj nehnuteľnosti skomplikovať, pretože vlastník musí ponuku najskôr adresovať osobám s predkupným právom. Ak tieto osoby nereagujú alebo ponuku odmietnu, proces predaja sa predlžuje. Nevyjednanie predkupného práva môže viesť k neplatnosti prevodu, čo môže vyvolať súdne spory.

Kúpno – predajná zmluva na pozemok 

Pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy na pozemok je dôležité venovať pozornosť predkupnému právu, ktoré môže výrazne ovplyvniť proces predaja. Existujú dva základné typy predkupného práva, pričom osobitnú pozornosť si zaslúži zmluvné predkupné právo.

Zmluvné predkupné právo pri kúpe a predaji pozemku

Zmluvné predkupné právo vzniká na základe dohody medzi predávajúcim a kupujúcim, pričom jeho podmienky sú dohodnuté vopred. Najčastejšie sa vzťahuje na predaj nehnuteľností, no je možné ho rozšíriť aj na iné spôsoby scudzenia. V prípade, že sa nový vlastník pozemku rozhodne pozemok ďalej predať, musí rešpektovať predkupné právo a ponúknuť ho najskôr pôvodnému vlastníkovi.

Tento typ práva je obzvlášť praktický pri pozemkoch, ktoré majú pre pôvodného vlastníka vysokú subjektívnu hodnotu. Napríklad ak sa predávajúci chce uistiť, že pozemok zostane využívaný podľa jeho predstáv, môže zmluvne zabezpečiť možnosť spätného odkúpenia v prípade ďalšieho predaja.

Prevod predkupného práva na nového vlastníka

Zaujímavosťou je, že zmluvné predkupné právo sa viaže na osobu, nie na samotný pozemok. Ak je pozemok predaný tretej osobe, nová povinnosť rešpektovať predkupné právo na túto osobu už neprechádza. Preto je dôležité zabezpečiť jasné podmienky v samotnej kúpno-predajnej zmluve na pozemok, aby sa predišlo právnym sporom.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluvné predkupné právo môže byť tiež formalizované vo forme zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Táto zmluva zaväzuje predkupného oprávneného k odkúpeniu pozemku v prípade, že vlastník nehnuteľnosti plánuje uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu na pozemok s treťou osobou.

Takéto právne riešenie je výhodné v situáciách, keď chce predávajúci zabezpečiť, aby v budúcnosti mohol opätovne získať vlastníctvo pozemku, ktorý má pre neho špecifický význam alebo strategickú hodnotu.

Význam pri plánovaní kúpy alebo predaja pozemku

Pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy na pozemok je teda dôležité brať do úvahy existenciu predkupného práva a jeho podmienky. Takáto dohoda chráni práva pôvodného vlastníka, no zároveň môže zaväzovať nového vlastníka k rešpektovaniu stanovených pravidiel. Je preto vhodné konzultovať uzavretie zmluvy s právnym odborníkom, aby boli všetky podmienky jednoznačne definované.

Kúpna zmluva na pozemok – obsahové a formálne náležitosti

Kúpna zmluva na pozemok je teda kľúčovým právnym dokumentom, ktorý slúži na prevod vlastníckeho práva k pozemku medzi predávajúcim a kupujúcim. Jej obsah a forma musia spĺňať zákonom stanovené požiadavky, aby bola platná a právne záväzná.

Podstatné obsahové náležitosti

Podľa § 588 Občianskeho zákonníka kúpna zmluva na pozemok ukladá predávajúcemu povinnosť odovzdať pozemok kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť zaplatiť za pozemok dohodnutú cenu. Medzi základné náležitosti, ktoré musí každá kúpna zmluva na pozemok obsahovať, patria:

• Predmet kúpy: Samotný pozemok, ktorý je predmetom prevodu vlastníckeho práva.
• Kúpna cena: Cena za pozemok musí byť určená v súlade s právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná.

Ďalšie povinné údaje vyplývajú z Katastrálneho zákona:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu (fyzické osoby) alebo názov, sídlo a IČO (právnické osoby).
• Presné označenie pozemku: Katastrálne územie, parcelné číslo, druh pozemku, výmera a podiely v prípade spoluvlastníctva.

Vedľajšie náležitosti

Okrem základných povinných údajov môže kúpna zmluva na pozemok obsahovať aj ďalšie ustanovenia, ktoré špecifikujú práva a povinnosti zmluvných strán. Tieto náležitosti môžu zahŕňať:

• Vyhlásenia strán o stave pozemku (technickom či právnom).
• Spôsob odovzdania pozemku kupujúcemu.
• Úhradu poplatkov spojených s prevodom vlastníctva.
• Podmienky pre odstúpenie od zmluvy alebo zmluvné pokuty za jej porušenie.

Formálne náležitosti

Kúpna zmluva na pozemok musí byť uzatvorená v súlade so zákonom a musí spĺňať tieto formálne požiadavky:

• Písomná forma: Pre prevod nehnuteľnosti je písomná forma zmluvy povinná (§ 46 Občianskeho zákonníka). Všetky listiny, ktoré sú súčasťou zmluvy, musia byť pevne zviazané a predložené katastru.
• Jazyk zmluvy: Musí byť vyhotovená v slovenskom alebo českom jazyku. Ak je zmluva v inom jazyku, je potrebný úradne osvedčený preklad.
• Úradné overenie podpisov: Podpis predávajúceho musí byť úradne overený, s výnimkou prípadov, keď je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.

Dôležité upozornenia

Pri príprave kúpnej zmluvy na pozemok je dôležité venovať pozornosť jej presnosti. Akékoľvek chyby v písaní, počítaní alebo iné zjavné nedostatky môžu byť dôvodom jej neplatnosti. Preto je vhodné poveriť odborníka, ako je advokát alebo notár, ktorý zabezpečí, že zmluva bude v súlade s právnymi predpismi.

Správne vyhotovená kúpna zmluva na pozemok nielenže chráni práva oboch strán, no aj zabezpečuje bezproblémový proces zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Uzatvorenie akejkoľvek zmluvy je dôležité v mnohých oblastiach. Obe strany sú zmluvami právne chránené pred spormi či stratami. Uzatvárajú sa pri rôznych príležitostiach a je dobré na ne vždy myslieť. Zmluva sa dá uzatvoriť dokonca aj pri uskladnení veci či tovaru, a to zmluva o skladovaní.