Investície do nehnuteľností – návod, ako investovať 2024

Nehnuteľnosti sú už dlhé roky najobľúbenejšia investícia Slovákov. Za touto obľúbenosťou možno hľadať viacero faktorov, ako napríklad dlhoročné extrémne nízke úrokové sadzby a pocit „istej“ investície. Avšak okrem samotnej kúpy nehnuteľností sú aj iné formy investícií do nehnuteľností. Ako investovať do nehnuteľností? Aké existujú investície do nehnuteľností?

V porovnaní so západnými krajinami, na Slovensku býva omnoho vyššie percento vo vlastnom dome či byte. Prenájom tvorí veľmi malé percento a aj z toho dôvodu sú investície do nehnuteľností na Slovensku stále veľmi populárne.

Pri investičných bytoch je potrebné zohľadniť všetky riziká, ktoré sa s takouto investíciou a podnikaním v realitách spájajú. Investície do nehnuteľností nie sú určite pre každého. Vo všeobecnosti sa považuje takáto investícia ako konzervatívne investovanie a relatívne zaujímavé zhodnotenie peňazí. Nemusí tomu avšak tak byť v každom prípade.

Ako investovať do nehnuteľností

Na prvý pohľad sa môže zdať investícia do nehnuteľností ako jednoduchý a bezpečný spôsob zhodnotenia peňazí. Nemusí to tak byť vždy. Pred investovaním do nehnuteľnosti by mal byť investor obozretný a mať naštudované informácie o každom kroku takej investície.

Je mnoho faktorov, ktoré treba zvážiť pred investíciou do nehnuteľnosti. Tá so sebou prináša mnohé riziká, ktoré ak sa neidentifikujú na začiatku, môžu priniesť problémy v budúcnosti. V každom prípade treba zvažovať alternatívne použitie peňazí na takúto investíciu.

Ako prvú vec si musí investor určiť cieľ takejto investície. Môže ísť o využívanie bytu na bývanie, prenájom alebo budúci predaj so ziskom. Na základe vytýčeného cieľa si môže investor porovnať alternatívne využitie investície napríklad s investovaním do ETF fondov.

Samozrejme, ceny nehnuteľností mali vysoké nárasty, no „bubliny“ na hypotekárnom trhu veľmi ťažko identifikujú aj tí najpovolanejší. Z toho dôvodu môže ísť o rizikovú investíciu, aj keď je vo všeobecnosti považovaná za konzervatívnejšie investovanie.

Priame investície do nehnuteľností

Prvým spôsobom, ako investovať peniaze do nehnuteľností, je priama investícia. To je reálna kúpa nehnuteľnosti, teda bytu či domu. Zväčša cieľ takejto priamej investície je výnos z prenájmu, ktorý prináša pravidelný pasívny príjem. Tento príjem sa v daňovom priznaní musí zohľadniť a zdaniť.

V takomto prípade avšak treba zvažovať mnoho vecí. Takúto priamu investíciu do nehnuteľností bude treba zaobstarať cez hypotekárny úver, ktorý môže niesť riziká. Ako prvé, na investíciu je potrebná rezerva v hodnote aspoň 20 až 30 % z hodnoty nehnuteľnosti. Dôležité sú aj výška a podmienky hypotéky, ktoré závisia od bonity klienta.

Riziko pri hypotekárnom úvere je taktiež to, že pri nízkej fixácií úrokov môžu vysoko narásť a investor sa ľahko dostane do finančných problémov so splácaním. Súčasná situácia na úverovom trhu je toho učebnicovým príkladom.

Investícia do nehnuteľností nesie so sebou aj riziká, ktoré nesúvisia s hypotekárnym úverom. Príkladom rizík môže byť nedostatočný dopyt po nájomnom bývaní, čím sa stratí príjem z nájmu. Pri krátkodobom prenajímaní môže dôjsť aj k častejšiemu poškodeniu bytu či domu, čo si vyžaduje omnoho častejšie kontroly a opravy.

Narozdiel od podielových fondov, priama investícia do nehnuteľnosti má veľmi nízku likviditu. Inými slovami, byt či dom je veľmi náročné premeniť na hotovosť v krátkom čase. Pri podielových fondov je to otázka pár dní.

Avšak priama investícia do nehnuteľnosti v Bratislave či v inom meste na Slovensku má aj svoje výhody.

Ak je nehnuteľnosť v lukratívnej lokalite, každomesačný príjem z prenájmu dokáže pohodlne splácať splátky hypotéky. Pri prenájme sa síce platí daň z nehnuteľnosti, no je možné si uplatniť viacero výdavkom, čo v konečnom dôsledku zníži daň zo zisku.

Veľkou výhodou je aj tzn. pákový efekt. Ten je vďaka možnosti kúpiť nehnuteľnosť cez hypotéku. To znamená, že s vlastnými 20 % hodnoty nehnuteľností môže investor vlastniť 100 % hodnoty nehnuteľnosti, čo splátkami rozloží v čase.

Stavba rodinného domu

Ak chce niekto investovať do nehnuteľností priamo, môže tak urobiť stavbou napríklad rodinného domu. V takom prípade avšak už prichádza o príjem z prenájmu, no je to dlhodobá investícia do vlastného bývania. Cena domu sa pohybuje rôzne a závisí od množstva faktorov.

Cena domu na m² je bezkonkurenčne najvyššia v hlavnom meste, teda v Bratislave. To, koľko stojí postaviť dom je veľmi individuálne a taktiež záleží od typu dodávateľov, lokality, typu domu a podobne.

Niektorí ľudia z dôvodu snahy ušetriť peniaze, stavajú rodinné domy svojpomocne. Avšak nie každý to dokáže, a v takom prípade je vhodné najať si človeka alebo firmu, ktorá vie presne, ako postupovať pri stavbe domu.

Rodinné domy sú na Slovensku čoraz viac obľúbené, nakoľko ľudia preferujú súkromie a väčší kľud.

Nepriame investície do nehnuteľností

Existujú možnosti investície do nehnuteľnosti bez toho, aby bolo nutné samotnú nehnuteľnosť kúpiť. Ide o veľmi rozšírený a pohodlný spôsob investície do nehnuteľnosti. Nepriama investícia do nehnuteľností má veľkú výhodu v tom, že vďaka investovaniu do ETF fondov sú po roku oslobodené od dane.

V prípade priamej investície sa príijem z prenájmu zdaňuje.

Realitné fondy na Slovensku

Aj na Slovensku existuje mnoho realitných fondov, ktoré sú dostupné každému. Ich veľkou výhodou je dostupnosť a fakt, že je možné investovať do nehnuteľností už od pár desiatok eur, teda ide o tzn. mikroinvestície.

Ide o veľmi rozšírený spôsbo investovania do nehnuteľností na Slovensku, pretože takáto investícia je možná za pár minút. Narozdiel od priamej investície do nehnuteľností je takýto spôsob vysoko diverzifikovaný, pretože realitné fondy rozkladajú riziko medzi mnohé nehnuteľnosti.

Takéto fondy sa správajú takmer rovnako ako keby niekto vlastnil investičnú nehnuteľnosť. Ibaže s tým rozdielom, že nie sú potrebné stotisíce na počiatočnú investíciu alebo hypotekárny úver.

Aj realitné fondy vyplácajú výnos, ktorý sa môže reinvestovať, prípadne vyplácať vo forme dividend. Na Slovensku sú realitné fondy s najväčším podielom na trhu PP – Náš prvý realitný fond o.p.f., IAD – Prvý realitný fond a TAM – Realitný fond.

Realitné fondy REIT

Real Estate Investment Trust (REIT) je investičný nástroj, ktorý vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti prinášajúce zisk. Tieto fondy sa obchodujú na hlavných burzách a podliehajú predpisom, ktorými sa REITs riadia.

Tento typ realitných fondov často investuje do rôznych aktív súvisiacich s nehnuteľnosťami, ako sú kancelárske budovy, nákupné centrá, byty a hotely. REITs poskytujú investorom možnosť investovať do diverzifikovaného portfólia nehnuteľností bez potreby nákupu a správy jednotlivých nehnuteľností.

Pred investovaním do REIT je dôležité urobiť si prieskum a porovnať rôzne REIT, aby bolo možné zistiť, ktorý je pre daného investora najlepšou voľbou. Pozrite sa na faktory, ako sú výsledky REIT, manažérsky tím, poplatky a výkonnosť.

Následne si treba vybrať svoju investíciu. Po vykonaní prieskumu a výbere REIT sa musí investor rozhodnúť, koľko by chcel investovať. Vo všeobecnosti je minimálna investícia do REIT približne 1 000 eur, ale môže sa líšiť v závislosti od fondu.

Následne je potrebné otvoriť si účet. Takže keď sa investor rohodne, koľko chce investovať, musí si otvoriť maklérsky účet. To je možné urobiť online alebo prostredníctvom makléra. Netreba zabudnúť porovnať poplatky a provízie medzi rôznymi maklérskymi spoločnosťami, aby bola zabezpečená čo najlepšia ponuka.

Po otvorení účtu ho je potrebé financovať, aby bola investícia možná. To sa dá urobiť prevodom peňazí z bankového účtu alebo pomocou debetnej či kreditnej karty.

Po financovaní účtu je už uskutočnenie svojej investície jednoduché, a to nákupom fondov REIT.

Monitoring investície realitných fondov je nesmierne dôležitý. Je potrebné sledovať výkonnosť REIT, ako aj všetky správy a udalosti, ktoré môžu ovplyvniť jeho výkonnosť. To pomôže investorovi prijímať informované rozhodnutia o tom, kedy by mal svoju investíciu kúpiť alebo predať.

Do realitných fondov aj iných finančných nástrojov, ako sú akcie, ETF, CFD či kryptomeny, sa dá investovať prostredníctvom brokerov. Na Slovensku sú dostupné napr. online investičné platformy XTB, Portu, eToro, Fondee.

Brokeri – ako kúpiť akcie a ETF

Na nákup akcií a ETF sú dostupné rôzne investičné možnosti. Jedným zo správnych riešení je dlhodobé a pasívne investovanie, ktoré je najlacnejšie. Možno tak urobiť prostredníctvom brokerov alebo roboadvisorov dostupných na slovenskom trhu.

XTB

Broker XTB ponúka široké možnosti investovania pre rôzne typy investorov. Celá platforma je dostupná aj v slovenskom jazyku pre tých, ktorým robí problém angličtina.

Na investovanie je na platforme XTB možné využiť široké spektrum investičných nástrojov od akcií a komodít až po ETF. Na výber je viac než 6 000 finančných inštrumentov.

Spoločnosť má veľmi nízke poplatky. V prípade platby kartou má poplatok 0,70 %. Vklad prevodom či PayPal je zadarmo. U XTB sa dá vytvoriť investičná ETF stratégia. Investor si sám rozloží portfólio a posielaná mesačná čiastka peňazí sa zainvestuje sama podľa vlastného rozloženia portfólia.

Na vyskúšanie si platformy je dostupný aj demo účet, kde si každý investor môže s virtuálnymi peniazmi vyskúšať obchodovanie s čímkoľvek bez rizika straty peňazí.

Okrem iného XTB aktívne spravuje úroky z hotovostných zostatkov na obchodných účtoch svojich klientov. Tieto úroky predstavujú príjmy, ktoré automaticky podliehajú daňovým povinnostiam.

Jedinečnou novinkou je automatické investovanie na XTB, ktoré predstavuje jedinečnú funkciu dostupnú v rámci investičných plánov spoločnosti XTB, ktorá investorom umožňuje efektívne spravovať svoje portfólio a zabezpečiť jeho dlhodobý rast bez potreby častého manuálneho zasahovania.

Obchodovanie a investovanie na platforme XTB je vhodné ako pre začínajúcich, tak aj pre skúsených investorov. So širokou paletou investičných možností si každý vyberie tie najlepšie pre vybudovanie svojho diverzifikovaného portfólia. Ďalšie informácie sú dostupné v recenzii XTB.

Začať investovať s XTB >

Na 77 % účtov investorov dochádza u XTB brokera k finančným stratám pri obchodovaní s finančnými rozdielovými zmluvami.

Portu

Portu je česká investičná platforma, ktorá ponúka svoje služby aj slovenským klientom. Nejde o klasického brokera, ide o tzv. roboadvisora (robo-poradcu). Tento pojem v skratke znamená, že investor nemusí investovať sám. Platforma čiastočne alebo úplne investuje za neho.

Portu poskytuje pre svojich klientov aj pomoc pri daňovom priznaní aj v prípade dividend, čo nie je úplne bežnou praxou. Výhody Portu sú dobré výnosy, transparentné poplatky a iné. Investičná spoločnosť ponúka ročný poplatok len 1 %, pričom sa dá znížiť na 0,6 % pri fixácii na 15 rokov. Iné poplatky účtované nie sú, ani za vklad, konverziu mien či výber.

Pri investovaní cez Portu môžu investori získať aj zľavu, ktorá závisí od fixácie investícií. Investovaním cez robo-poradcu Portu môže každý získať prístup k kvalitným investičným službám s mnohými výhodami. O rôznych produktoch ponúkaných touto platformou je možné si prečítať článok o Portu.

Začať investovať s Portu >

eToro

Na investovanie sa dá použiť aj platforma eToro. Táto platforma funguje od roku 2007, pričom sa dostala takmer na úplný vrchol medzi brokermi.

Aj eToro ponúka možnosť obchodovať s akciami, ETF či komoditami. Okrem toho je táto platforma zaujímavá pre investorov uvažujúcich nad obchodovaním s kryptomenami.

Najmä pre začínajúcich investorov je dobrá možnosť demo účtu, na ktorom si možno vyskúšať obchodovanie s ktorýmikoľvek finančnými nástrojmi a tým spoznať platformu. Platforma eToro má nízke a transparentné poplatky. Výšky poplatkov vždy závisia od konkrétneho aktíva. Užívatelia sa najčastejšie budú stretávať s fixným poplatkom za výber peňazí.

Či už investor preferuje akcie, kryptomeny či ETF fondy, eToro uspokojí mnohé investičné túžby. Pri ceste za výhodným investovaním je eToro vhodným nástrojom a pomocníkom. Viac informácií sa dá nájsť v recenzii eToro.

Začať investovať s eToro >

U 51 % retailových investorov došlo pri obchodovaní CFD u eToro k vzniku straty.

Fondee

Fondee je online platforma, ktorá spája investorov s rôznymi investičnými príležitosťami. Cieľom platformy je poskytnúť jednoduchý a transparentný spôsob investovania do širokej škály tried aktív. Okrem klasických portfólií Fondee ponúka aj ESG fondy a Detské účty.

Fondee ponúka širokú škálu investičných možností vrátane akcií, ETF, podielových fondov a investovanie do dlhopisov. Tento rozmanitý výber umožňuje investorom vybudovať dobre diverzifikované portfólio prispôsobené ich tolerancii voči riziku a investičným cieľom.

Začať investovať s Fondee je možné už od 40 €, čo je minimálny vklad. Fondee si za služby účtuje jeden hlavný poplatok. Predstavuje 0,9 % ročne a zahŕňa kompletnú správu investícií. Platí sa mesačne.

Samotné ETF účtuje drobný poplatok, ktorý predstavuje 0,15 % ročne. Je dôležité spomenúť, že tento poplatok sa nestrháva zo samotného portfólia, ale je súčasťou ceny ETF. Spolu s hlavným poplatkom je to teda 1,05 % ročne, pričom Fondee garantuje, že iný poplatok investor neplatí.

Začať investovať s Fondee >

Brokerov a investičných platforiem pôsobí na Slovensku viacero, takže investori si majú z čoho vyberať. Každá platforma je niečím výnimočná, a tak si môže každý zvoliť tú, ktorá mu bude najviac vyhovovať.

Oplatí sa investovať do nehnuteľností?

Odpoveď na otázku, či sa oplatí investovať do nehnuteľností je veľmi subjektívna, nakoľko záleží od mnohých faktoro a od toho, kto sa pýta. Pre väčších investorov môžu byť investičné nehnuteľnosti veľmi zaujímavý nástroj investície, avšak menší investori nie vždy môžu byť spokojní.

Pre menších investorov sú omnoho výhodnejšie a pohodlnejšie realitné fondy, pričom ide o populárny spôsob, kam investovať peniaze. Tieto fondy investujú do nehnuteľností a investor nemá žiadne starosti s údržbou, servisom alebo hľadaním nájomcov do danej nehnuteľnosti. Niektorí sa zas rozhodujú, či investovať do nehnuteľnosti alebo akcií.

V konečnom dôsledku je investovanie do nehnuteľností na Slovensku veľmi populárne. Slováci radi vlastnia nehnuteľnosti, pretože sa tak často nesťahujú za prácou a keď by sa aj presťahovať chceli, nehnuteľnosť v danom regióne im to neumožňuje.

Každú investíciu treba dôkladne zvážiť, a pri investovaní do nehnuteľností to platí dvojnásobne. Je mnoho faktorov, ktoré dokážu ovplyvniť takúto investíciu, čo môže v konečnom dôsledku priniesť neočakávané dopady na investora.