Investície do nehnuteľností – návod, ako investovať 2024

Nehnuteľnosti sú už dlhé roky najobľúbenejšia investícia Slovákov. Za touto obľúbenosťou možno hľadať viacero faktorov, ako napríklad dlhoročné extrémne nízke úrokové sadzby a pocit „istej“ investície. Avšak okrem samotnej kúpy nehnuteľností sú aj iné formy investícií do nehnuteľností. Ako investovať do nehnuteľností? Aké existujú investície do nehnuteľností?

V porovnaní so západnými krajinami, na Slovensku býva omnoho vyššie percento vo vlastnom dome či byte. Prenájom tvorí veľmi malé percento a aj z toho dôvodu sú investície do nehnuteľností na Slovensku stále veľmi populárne.

Pri investičných bytoch je potrebné zohľadniť všetky riziká, ktoré sa s takouto investíciou a podnikaním v realitách spájajú. Investície do nehnuteľností nie sú určite pre každého. Vo všeobecnosti sa považuje takáto investícia ako konzervatívne investovanie a relatívne zaujímavé zhodnotenie peňazí. Nemusí tomu avšak tak byť v každom prípade.

Ako investovať do nehnuteľností

Na prvý pohľad sa môže zdať investícia do nehnuteľností ako jednoduchý a bezpečný spôsob zhodnotenia peňazí. Nemusí to tak byť vždy. Pred investovaním do nehnuteľnosti by mal byť investor obozretný a mať naštudované informácie o každom kroku takej investície.

Je mnoho faktorov, ktoré trebá zvážiť pred investíciou do nehnuteľnosti. Tá so sebou prináša mnohé riziká, ktoré ak sa neidentifikujú na začiatku, môžu priniesť problémy v budúcnosti. V každom prípade treba zvažovať alternatívne použitie peňazí na takúto investíciu.

Ako prvú vec si musí investor určiť cieľ takejto investície. Môže ísť o využívanie bytu na bývanie, prenájom alebo budúci predaj so ziskom. Na základe vytýčeného cieľa si môže investor porovnať alternatívne využitie investície napríklad s investovaním do ETF fondov.

Samozrejme, ceny nehnuteľností mali vysoké nárasty, no „bubliny“ na hypotekárnom trhu veľmi ťažko identifikujú aj tí najpovolanejší. Z toho dôvodu môže ísť o rizikovú investíciu, aj keď je vo všeobecnosti považovaná za konzervatívnejšie investovanie.

Priame investície do nehnuteľností

Prvým spôsobom, ako investovať peniaze do nehnuteľností, je priama investícia. To je reálna kúpa nehnuteľnosti, teda bytu či domu. Zväčša cieľ takejto priamej investície je výnos z prenájmu, ktorý prináša pravidelný pasívny príjem. Tento príjem sa v daňovom priznaní musí zohľadniť a zdaniť.

V takomto prípade avšak treba zvažovať mnoho vecí. Takúto priamu investíciu do nehnuteľností bude treba zaobstarať cez hypotekárny úver, ktorý môže niesť riziká. Ako prvé, na investíciu je potrebná rezerva v hodnote aspoň 20 až 30 % z hodnoty nehnuteľnosti. Dôležité sú aj výška a podmienky hypotéky, ktoré závisia od bonity klienta.

Riziko pri hypotekárnom úvere je taktiež to, že pri nízkej fixácií úrokov môžu vysoko narásť a investor sa ľahko dostane do finančných problémov so splácaním. Súčasná situácia na úverovom trhu je toho učebnicovým príkladom.

Investícia do nehnuteľností nesie so sebou aj riziká, ktoré nesúvisia s hypotekárnym úverom. Príkladom rizík môže byť nedostatočný dopyt po nájomnom bývaní, čím sa stratí príjem z nájmu. Pri krátkodobom prenajímaní môže dôjsť aj k častejšiemu poškodeniu bytu či domu, čo si vyžaduje omnoho častejšie kontroly a opravy.

Narozdiel od podielových fondov, priama investícia do nehnuteľnosti má veľmi nízku likviditu. Inými slovami, byt či dom je veľmi náročné premeniť na hotovosť v krátkom čase. Pri podielových fondov je to otázka pár dní.

Avšak priama investícia do nehnuteľnosti v Bratislave či v inom meste na Slovensku má aj svoje výhody.

Ak je nehnuteľnosť v lukratívnej lokalite, každomesačný príjem z prenájmu dokáže pohodlne splácať splátky hypotéky. Pri prenájme sa síce platí daň z nehnuteľnosti, no je možné si uplatniť viacero výdavkom, čo v konečnom dôsledku zníži daň zo zisku.

Veľkou výhodou je aj tzn. pákový efekt. Ten je vďaka možnosti kúpiť nehnuteľnosť cez hypotéku. To znamená, že s vlastnými 20 % hodnoty nehnuteľností môže investor vlastniť 100 % hodnoty nehnuteľnosti, čo splátkami rozloží v čase.

Stavba rodinného domu

Ak chce niekto investovať do nehnuteľností priamo, môže tak urobiť stavbou napríklad rodinného domu. V takom prípade avšak už prichádza o príjem z prenájmu, no je to dlhodobá investícia do vlastného bývania. Cena domu sa pohybuje rôzne a závisí od množstva faktorov.

Cena domu na m² je bezkonkurenčne najvyššia v hlavnom meste, teda v Bratislave. To, koľko stojí postaviť dom je veľmi individuálne a taktiež záleží od typu dodávateľov, lokality, typu domu a podobne.

Niektorí ľudia z dôvodu snahy ušetriť peniaze, stavajú rodinné domy svojpomocne. Avšak nie každý to dokáže, a v takom prípade je vhodné najať si človeka alebo firmu, ktorá vie presne, ako postupovať pri stavbe domu.

Rodinné domy sú na Slovensku čoraz viac obľúbené, nakoľko ľudia preferujú súkromie a väčší kľud.

Nepriame investície do nehnuteľností

Existujú možnosti investície do nehnuteľnosti bez toho, aby bolo nutné samotnú nehnuteľnosť kúpiť. Ide o veľmi rozšírený a pohodlný spôsob investície do nehnuteľnosti. Nepriama investícia do nehnuteľností má veľkú výhodu v tom, že vďaka investovaniu do ETF fondov sú po roku osobodené od dane.

V prípade priamej investície sa príijem z prenájmu zdaňuje.

Realitné fondy na Slovensku

Aj na Slovensku existuje mnoho realitných fondov, ktoré sú dostupné každému. Ich veľkou výhodou je dostupnosť a fakt, že je možné investovať do nehnuteľností už od pár desiatok eur, teda ide o tzn. mikroinvestície.

Ide o veľmi rozšírený spôsbo investovania do nehnuteľností na Slovensku, pretože takáto investícia je možná za pár minút. Narozdiel od priamej investície do nehnuteľností je takýto spôsob vysoko diverzifikovaný, pretože realitné fondy rozkladajú riziko medzi mnohé nehnuteľnosti.

Takéto fondy sa správajú takmer rovnako ako keby niekto vlastnil investičnú nehnuteľnosť. Ibaže s tým rozdielom, že nie sú potrebné stotisíce na počiatočnú investíciu alebo hypotekárny úver.

Aj realitné fondy vyplácajú výnos, ktorý sa môže reinvestovať, prípadne vyplácať vo forme dividend. Na Slovensku sú realitné fondy s najväčším podielom na trhu PP – Náš prvý realitný fond o.p.f., IAD – Prvý realitný fond a TAM – Realitný fond.

Realitné fondy REIT

Real Estate Investment Trust (REIT) je investičný nástroj, ktorý vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti prinášajúce zisk. Tieto fondy sa obchodujú na hlavných burzách a podliehajú predpisom, ktorými sa REITs riadia.

Tento typ realitných fondov často investuje do rôznych aktív súvisiacich s nehnuteľnosťami, ako sú kancelárske budovy, nákupné centrá, byty a hotely. REITs poskytujú investorom možnosť investovať do diverzifikovaného portfólia nehnuteľností bez potreby nákupu a správy jednotlivých nehnuteľností.

Pred investovaním do REIT je dôležité urobiť si prieskum a porovnať rôzne REIT, aby bolo možné zistiť, ktorý je pre daného investora najlepšou voľbou. Pozrite sa na faktory, ako sú výsledky REIT, manažérsky tím, poplatky a výkonnosť.

Následne si treba vybrať svoju investíciu. Po vykonaní prieskumu a výbere REIT sa musí investor rozhodnúť, koľko by chcel investovať. Vo všeobecnosti je minimálna investícia do REIT približne 1 000 eur, ale môže sa líšiť v závislosti od fondu.

Následne je potrebné otvoriť si účet. Takže keď sa investor rohodne, koľko chce investovať, musí si otvoriť maklérsky účet. To je možné urobiť online alebo prostredníctvom makléra. Netreba zabudnúť porovnať poplatky a provízie medzi rôznymi maklérskymi spoločnosťami, aby bola zabezpečená čo najlepšia ponuka.

Po otvorení účtu ho je potrebé financovať, aby bola investícia možná. To sa dá urobiť prevodom peňazí z bankového účtu alebo pomocou debetnej či kreditnej karty.

Po financovaní účtu je už uskutočnenie svojej investície jednoduché, a to nákupom fondov REIT.

Monitoring investície realitných fondov je nesmierne dôležitý. Je potrebné sledovať výkonnosť REIT, ako aj všetky správy a udalosti, ktoré môžu ovplyvniť jeho výkonnosť. To pomôže investorovi prijímať informované rozhodnutia o tom, kedy by mal svoju investíciu kúpiť alebo predať.

Oplatí sa investovať do nehnuteľností?

Odpoveď na otázku, či sa oplatí investovať do nehnuteľností je veľmi subjektívna, nakoľko záleží od mnohých faktoro a od toho, kto sa pýta. Pre väčších investorov môžu byť investičné nehnuteľnosti veľmi zaujímavý nástroj investície, avšak menší investori nie vždy môžu byť spokojní.

Pre menších investorov sú omnoho výhodnejšie a pohodlnejšie realitné fondy, pričom ide o populárny spôsob, kam investovať peniaze. Tieto fondy investujú do nehnuteľností a investor nemá žiadne starosti s údržbou, servisom alebo hľadaním nájomcov do danej nehnuteľnosti. Niektorí sa zas rozhodujú, či investovať do nehnuteľnosti alebo akcií.

V konečnom dôsledku je investovanie do nehnuteľností na Slovensku veľmi populárne. Slováci radi vlastnia nehnuteľnosti, pretože sa tak často nesťahujú za prácou a keď by sa aj presťahovať chceli, nehnuteľnosť v danom regióne im to neumožňuje.

Každú investíciu treba dôkladne zvážiť, a pri investovaní do nehnuteľností to platí dvojnásobne. Je mnoho faktorov, ktoré dokážu ovplyvniť takúto investíciu, čo môže v konečnom dôsledku priniesť neočakávané dopady na investora.